房地產長期抗戰

　　剛和一位客人聊天，他的房子在土城連城路，1991年買，30坪的電梯華廈，當年每坪18萬購入，現在很難賣回原價。可能只剩14-15萬元吧。我提出建議他用出租的，他就抱怨連連，說那邊工業區的民居水準很低，把房子弄得亂七八糟，每月租一萬多，結果租完一年後，又要花10來萬整理，有租和沒租一樣。
　　但我現和土城友人聊天後發現，如果要有好的承租方，就該出租給鴻海園區的中南部來的員工，如此，可以把房子照顧的很好，還可以順勢拿回一些房價。
　　很多屋主都有一個迷思是一定要把房子賣到當初的房價才算賺錢，忽略了長期出租，承租方幫屋主支付貸款的效果。
　　以本案為例。91年到現在共17年，物價漲了約50%，如果上述房屋貸款一半300萬，在這17年由租方來償付這300萬，其實他從頭到尾只有出240萬，以現在屋主認知的行情420萬到450萬出售，還是賺了180萬到210萬。當然，還要扣掉這些年的利息支出，就算他個100萬利息，還是拿回80~130萬，還頗接近物價上漲的結果。
　　可惜，屋主沒有持續出租，而是放在那裡養蚊子。仍舊犯了「抱虧售盈」這種90%的投資者一定會犯的心理陷阱，所以我也愛莫能助。今明兩年是財富重新分配年，就祈求自己在這波能發現好機會囉。

add on 2008.03.10
　　現在要做一個賭注，這次大選完畢，台灣得邁向更多服務導向、更多附加價值的產業，而一般上班族的收入會因此上昇。當人的收入上昇，自然在人口密集處，房價會上昇，租金也會上漲。只是，以土城這個區域的居民組成，可能要花上五年以上的時間吧？