星期一, 11月 21, 2005

2006房地產大預測

2006房地產大預測 今週刊謝金河在房仲年會主講

2002信義股票開始大漲
谷底翻身:2001-2002土增稅減半
10年一循環,5以谷底翻轉
1982~1992
年,台幣40~25元,股市636~12680高速成長力時代
1995
閏八月後電子業上攻4000~10000
2001~2005
這五年全世界台灣美國高科技業差
產油股大漲
埃及448->5978杜拜79.5->1250約旦1318->9112斯里蘭卡383->5518
房地產漲幅排名
1
南非2愛爾蘭3西班牙4英國
FED2001
把利率從6.5->1
現在石油從70.8->50
銅價暴跌
台灣投入大陸資金約280BnUSD
新觀念

  • 土地->REITs
  • 在資產上加值
  • 創意設計決定價值
  • 地段地段地段的大轉折
  • 同一條馬路有人20/坪賣不掉,有人50/坪賣光光

2007/1/1兩岸對等開放

中國香港廢掉遺產稅

人民幣未來十年會升值

藝術品隨房價不斷上漲,中國的房價會超過台灣

信義區租金3000/坪,股票要超過7135才能上萬

星期一, 11月 14, 2005

我所認識的那些有錢人 Part3

特級有錢人也會很平民

想知道先生的背景可以參考這一篇從 VICTORY 2005看台灣生技的未來

先生我襁褓中就認識我了,以下是我在先生的店裡聽過的有趣對話。我的文字不足以表達那些意境,請各位自行想像。這是甲先生有一天來先生的店聊天,講了以下軼聞: 為免被告,A是藍天綠地的掌門人,其堂哥B是目前大榕樹的掌門人

甲: 「你知道我最近從A那邊聽到一件多好笑的事嗎?」旁人:「什麼哩?」甲:「A受不了他堂哥,每次要找他都找不到,就給他堂哥辦了一隻手機,千拜託萬拜託, B就是不想用,理由是怕電磁波。A就跟他說:『每次有事找你找不到很麻煩咧,這隻電話是我送你的,電話公司是我開的,你是我堂哥,你要找我,也是用這一 隻,我已經設定好了,你只要按這個快鍵,就可以直接與我通話,以後這隻電話就是我們的熱線』結果啊,有一天B去朋友那邊,臨時要找A,竟然跑到樓下去打公 共電話給AA接了電話很納悶,問B不是有辦一隻手機給他嗎?結果你知道B怎麼說?」

我們都拉起耳朵聽。

B說他不知道 怎麼用手機!上面按鍵一大堆不會按,你們有聽到嗎?他不知道怎麼用手機!還不和朋友借電話,自己到樓下去找公共電話」大家聽了都笑了起來,實在難以想像, 先生只接了一句「他們家的家教果然嚴格」原來超級有錢人也有如此平民的一面,而這大概也是家族之光持續延續的原因吧?
 
股票投資新解

然後有人問到甲:「你的股票怎麼樣了?」
甲:「虛累累啊!現在好慘啊!」
旁人:「依你看現在要投資什麼股?」
甲:「我只投資各類股的龍頭,我跟你講,要投資就不能投資科技新『騙』」
我:「什麼是科技新『騙』?博達喔?」
甲: 「不是啦,投資股票要看股東報酬率,你看大x光,賺了多少,員工分多少,股東才分多少,欸,我拿錢投資你,你竟然分我這點錢,不是擺明要騙我的錢嗎?這種 股票怎麼能買啊?你看看王永慶,有這樣賤踏股東嗎?這樣你會買了吧?」原來還有這個學問喔?我只會看EPS,都沒注意到這個東西哩!
 
實業家的歷程

L
董旗下有八家上市櫃公司,常常帶一條老狗來店裡。這是我曾聽過的心情語錄。
「我兒子現在每天跟我跑,我的東西他都學光了,可是他會的東西,我一樣也搞不懂,所以我兒子現在可比我厲害啦。他現在在大陸做的這個新事業還真得快點,現在不流行永續經營這一套,賺了一段時間,人家一進來搶,就差不多要把公司賣了」
「以 前身價百億多風光啊,結果股票大跌,死國稅局竟然懷疑我洗錢,什麼東西啊,有沒搞錯,資產縮水就叫洗錢,我還跑去跟他們吵架,我營業稅、個人所得稅都一毛 不漏地繳,現在說我股票縮水叫洗錢,真是沒天理。唉,說起那些年好傷感,每天用安眠藥度日,不過還好我比趙某人(建設業大頭),他是幾年來又吃安眠藥又吃 心臟病藥」
「什麼爛東西,我從大陸賺錢回來,要我寫報告,枉費我以前那麼支持DPP,我跟投審會的那些爛官員講了,我要在香港上市,以後我的錢再也不回來了」
先生說:「這樣搞不行啦,阿扁手下的人在幹麼?」
L
董接著說:「現在排隊去香港的就有五百家,沒人要把錢拿回來了,是你這個死阿扁逼走我們的」
L
董大陸的公司九月底在香港正式掛牌,用行動證明他所言不虛。
 
風險控管的藝術

Sir:「那間地下室還沒出租出去哩!」
我:「看來那位李先生算錯了,他大概以為一樓的銀行會租吧?」
陳:「是不是不管多差的案子你們都接嗎?」
我:「當然,因為我們可以用它來收集買方!」
陳:「什麼意思?」
我:「先生你還記得吧,隔壁醫師那間店面,信義房屋用他的店面來收集買方」先生一邊點頭,我一邊接著說:「我記得那時侯只要有客人打給信義,信義都說那間太貴不用看,介紹別間給客人」
陳 沉思一會兒對我說:「你要注意一下你的語言,如果我是案主,我叫人假冒買方看你有沒有認真幫我賣你怎麼辦?」接著說:「我們做風險管理的,成本最低的就是 溝通管理,你講話要多注意」我真白目,立即回揖給陳Sir,謝謝他的指正。瞬間我又體會了謹言慎行的真意。謝謝這些長輩不吝在晚輩面前說教,我這些年受益 良多。

星期一, 11月 07, 2005

我所認識的那群有錢人 part II

先講一些本行的術語專員是賣方仲介,銷售是買方仲介,代書是辦過戶的人,帶看是帶人看屋的簡稱

  「你老母給我嘜走,我叫囝仔給你斧死」東爺把他 的殺氣在簽約桌上全發揮出來了。兩位老經驗的專員和銷售趕緊出來搓湯圓,只看到來簽約的財sir被嚇得發抖,看來財sir這次沒有如願佔到賣方便宜,都已 經在簽約了,還給人家房子嫌東嫌西的,難怪東爺不高興。財sir不敢說半句話,趕緊把字簽了,專員不斷請東爺息怒,過個十分鐘,這個約還是簽完了,財 sir趕緊溜了。
  代書和我們聊了起來,以下是是一群人說話的內容「這個H啊,死佔人家便宜,這回踢個鐵板吧,不然台北市的俗厝者被他買到那有 天理。」「對啊,死H,這次好說歹說還是給2%,真是機車,就跟他說過這種小案子,我們要多一點,他還是那麼機車,喂,專員啊,簽約鬧成這樣,賣方會給我 們多少服務費啊?他不會說話不算話吧」

「不會啦,人家好歹也是有頭有臉的人物,傳出去多難聽,這是三四百萬的案子,不是三四千萬,交給我,ok?不過H太白目了,已事先跟他講賣方是大流氓,還想站棚(台語佔便宜),本來買賣是很快樂的事,怎麼搞成這樣?
「你知咩上去我和H去喝酒聽到什麼嗎?」
「我 聽到他跟南區不知那家力霸說:『什麼?六百啊,唉呀那我要怎麼辦哩,叫我賣也不是,不賣也不是,這樣好了,我給你五萬吧』聽得出來對方馬上拉高聲音跟他討 價還價,他就說:『對嗎!這個案子當初是你報給我的,我怎麼會忘了你的功勞哩,但你這樣不行喔,我設定的利潤比這個還要高,這樣啦,我也不讓你為難,六百 三實拿你看怎麼樣』『我相信你一定賣得到的啦,快點賣啦,賣完大家來喝酒』實在很機車,給五萬,這種錢誰要賺,後來我回來看網站,你知道是信義區的8號案 子嗎?」
「神經病喔,那個案子600還不出啊」
「這有什麼好奇怪的,我們賣給他的那一間,有人出1200要買,他這傢伙也不出啊」
「唉,就是沒有那麼多現金,不然拗個一年等法院弄(該案光是跑法院撤假扣押就花了快一年,台北地院還真有效率),不要說1200900我就出了,真他媽的,賺了double還不出」
「人家怪命一條,我覺得有些房子就是給他持有後,才賣得掉,他的Que(台語,指運勢)真強」
  怪角H是全台北市地產業的名人,手上有200間房子在賣,大部份都沒有貸款,今年尾牙席開30桌,摸彩頭獎是電漿電視,一年聽說淨利在五六億,這可能是台灣個人獲利能力最強的團隊,整個團隊扣掉人頭,不到十個人。
  H每天騎著三冠王在台北大街小巷跑來跑去,以他一貫令人討厭的騎法,看到巷口就叭,每天看五個案子以上,風雨無阻,全年無休,一年不知騎壞多少機車,想像一個畫面,一個藏著20億的中年人,每天就騎摩拖車在到處看屋,真的很詭異。天下之大,還真是無奇不有。
  H讓人最不能諒解的,永遠在簽約桌上還在討價還價,又想砍仲介的服務費,但就是有人為了冒泡,就將就將就。不過自從Yahoo把我們的訂價調成兩百後,就鮮少人願意登他的案子了,也許過不久,他會自已在Yahoo登吧。
   說真的,H的作息沒啥好羡慕的,單調乏味至極,看屋成痴實在不是什麼好值得炫耀,我還比較羡慕他老婆哩,可以一年出國六次,玩得快樂,也刷得快樂。不然 當財sir也不錯,只有每天去把姊夫的房子巡一巡,有底薪可以拿,還有獎金可以分,時間還蠻自由的。不過說起H,他可是仲介的老前輩啊,十七八年前也和我 現在一樣騎著摩拖車在帶看的青年人,我再過個十一二年,能有他的十分之一就很心滿意足了,當然,那時侯就會有一群女人後悔沒嫁給我,哈哈哈。

星期五, 11月 04, 2005

椰林上的TVBS股東結構

本文已獲得hippo網友授權轉貼


現在看起來, tvbs (聯意製作股份有限公司) 的股權結構是這樣子的:
百慕達商電視廣播投資有限公司: 持股 53% (41,360,000)
東方彩視投資股份有限公司: 持股 47% (46,640,000)
tvbs
已發行總股數: 88,000,000

其一,百慕達商電視廣播投資有限公司,就是一家設於百慕達的公司,台灣這家是它的分公司 (不是子公司),這家公司是公司法第 4 條所稱的外國公司。(公司法第 370 條:外國公司之名稱,應譯成中文,除標明其種類外,並應標明其國籍,)
其二,東方彩視投資公司的唯一股東和 tvbs 另一股東是一樣的,但是東方彩視投資公司並不是百慕達這家公司的 "分公司",而是 "子公司",因此東方彩視並非外國公司,tvbs 的股權結構可以畫成這樣子:

(
外國人) 47%
百慕達公司-────────┐
           │─tvbs
└───
東方彩視────┘
100% (
本國人) 53%

再來看衛星廣播電視法第 10 :
外國人直接持有衛星廣播電視事業之股份,應低於該事業已發行股份總數百分之五十。

看 到沒?這條是規定 "直接",並未禁止 "間接" (明示其一,排除其他)tvbs 直接由外國人持有的股份只有 47%,另外 53% 的直接持有人並非外國人,所以, tvbs 現在的股權結構是符合衛星廣播電視法第 10 條的規定,民進黨的問題在於,沒搞懂直接投資的 "直接" 是什麼意思,我知道有人會說這是在鑽法律漏洞,
在行政法依法行政的原則下,要堵這個漏洞, 我想只能修法,而且不能溯及既往,頂多只能參照廣播電視法第 5 條第 6 項,要求限期改正。

另一個網友tumauren有貼上香港TVBS的文件
看看香港TVB公司透過百慕達公司收購tvbs股權的交易資訊 第六頁 第十一頁
香港TVB公司透過百慕達公司直接支付9億元收購tvbs 使其持股由70%上升至100%

星期四, 11月 03, 2005

要打壓TVBS無需用這種方法

這算老調重談,以下是我在椰林政治版上發表的文章


我認為DPP的頭殼有很大的問題,大家都懷疑Nilson的收視調查有很大的問題,根本就不是真正的收視率。今天如果要讓電視台死得很難看,最簡單的方法是把公交法往王家和辜家戴頂違反公平交易的大帽子。

怎 麼說呢?如果中華電信的MOD也可以播所有現在的有線電視節目的話,哈哈哈。Nielson就不需要存在了,因為這會逼使王家和辜家還有南部那些獨立系統 業者,更新自己的設備全部成為機上盒,那麼真實的收視率就會出爐,而且會發現一件驚人的事實電視沒有多少人在看,那個收視戶十萬人是騙人的,2100的 收視人數可能只有兩三萬人而已,廣告主會大砍廣告費,迫使2100、大話新聞、小妹大、雙嬌、高峰這些節目必需改變型態,當然,真正的收視率出現,很多電 視台得調整經營方向,不然不到兩個月,虧損會大增,因為所有廣告主會去大幅砍他們的廣告費。當然,政府就無需去打壓他了,第一是影響力並沒有想像大,二是 反正他們這些節目都會因為真實收視率曝光而面臨結束的壓力,幹麼要打壓。

這些談話節目最無聊的地方,就是只會謾罵,不提如何防堵,只是利用觀眾的情緒在騙廣告費,有娛樂效果,但對法要怎麼修,行政機關執行的缺失在那裡,卻沒看到任何人在說,只是表演給觀眾爽的而已。

但是王家和辜家這兩個家族會想盡辦法不讓這件事成真,因為他們母子孫公司交叉持股的問題非常嚴重,要是電視台這群「騙人的金雞母」被真實收視率搓破,那種骨牌效應非常可怕,最後可能得和陳由豪一樣全部落跑海外吧。

倒不如為了我們收視者的權益,發動公投要求這兩個家族不準獨攬頻道的代理權,還比較實際一點,這樣才有機會有健全的媒體市場。

星期三, 11月 02, 2005

我所認識的那些有錢人 Part I

  五年前因緣際會進入了房地產這一行後,就陸續碰到一些有錢人。很多人都會很羡慕我認識一些有錢人,不過我要講個態度上的問題。認識一個有錢人和他會不 會分錢給我賺,其實是兩碼子事。有錢人也是人,有大方的、小氣的、黑心的、也有樂於分享助人的,不過他們都有一個共通點, 就是對賺錢的觀念和普通的上班族不同,這也算是我認識這些人最大的感想。


  我會舉出幾個和我比較有來往的有錢人,讓大家參考,也許他們的故事可以激發讀者的想像空間。為了保障個人的隱私,我不能把他們的全名公布, 這點請大家見諒。

   認識江總是2003年年底在中國信託銀行舉辦的拍賣會,那時侯我負責一間土城的房子,又破又爛,好像被子彈打到,還好價格低廉,吸引了一大票投資客跑來 看,也讓我每天祈禱土城線快通吧坐捷運再換公車帶看就花了我一個多小時,實在太辛苦了。有一天,一個穿工廠工作服的年輕人跑來看我這間房子,說什麼老爸 想買,後來我要離開時,管理員說那個年輕人是對面那片大工廠的少東,我想這種中小企業大概都是這樣子繼父業吧,也沒啥好奇怪的。

  當天 的拍賣會,這個案子被競標得非常厲害,一堆投資客在競價,最後階段是坐在前頭的江總和另一位投資客在互加價格,還站起來對望,兩個都在比輸人不輸陣,最後 還是讓江總成交,這也是我第一次和江總碰面,原來這個案子的對門就是他們家,有個四千坪大工廠的人,竟然住三十幾坪的集合住宅?不過也不足為奇,很多第一 代創業家都是如此。

  簽約那一天才引起我深深的興趣,想不到江總本身是中國信託銀行的大客戶,中國信託銀行還常常向江總「借錢」哩!不 要驚訝,銀行本來就會向客人借錢,通常是數十億甚或數百億的聯貸案,才會緊急找這些金主調頭寸,而且利息還蠻棒的,不過我還是很納悶,媒體不是說中國信託 銀行家族是億兆世家,怎麼還需要向外頭借錢,這可能要請瑪格麗特小姐解釋一下。
會後聊天的過程中,江總談起他的發跡過程,小學畢業就去當捆工,因 緣際會進來黑手這一行,然後發展了四十多年,2003年他在台灣的工廠就有四個,大陸也有廠,他的工具機已經做到世界知名品牌,只要是任何工廠要做紙盒, 他的機器都有辦法做出來,那時訂單就接到今年了,最近還買了兩千坪的農地要申請變更工業地,一點都看不出來外頭的不景氣和他有啥關係。  
  然 後聊到他投資的東西,他就大談他的房地產經,我只能佩服,想不到有人敢玩「不點交的法拍屋」,而且玩得很好。而他們去美國利用種族歧視來炒房地產的行徑更 令我大開眼界,他們怎麼做呢?就先找一個四五十戶的白人社區,買了一間後,租給黑人,白人就開始搬,然後再接著買,又再租給黑人,六到九個月可以把一個社 區的房價從30多萬美金殺到18-19萬美金甚至更低,然後當最後一個白人也搬走後,就付些錢讓黑人搬走,把所有房子整理一遍,裝潢得漂漂亮亮,然後牌子 一插,上面寫著「40萬起,欲購從速」三四個月就賣光光,至於成本呢?因為美國可以貸九五成,所以自備款不用太多,有興趣的人可以自己算一算那個驚人的報 酬率。我去年去美國有問了一下當地同行是否真有人這麼炒樓,他們是說以前華人都用這一招,現在的白人社區已經做了很多預防條款了,不過仍時有耳聞。

   這兩年一有案子,我都會報給他, 給他參考,直到最近又讓我覺得驚奇,有錢人投資的東西還是與我們不同。這要說到兩個星期前,我偶然得知一間學校要出售,價格頗高,一聽之下,大概也只能找 江總來談。結果他一聽就說:「學校不好『玩』,麻煩得要死」原來他十多年前就在『玩』學校,我從他的敘述中,才知道校地變建地這麼累人,關卡多而且還跨部 會真是一點也不好『玩』。

  最近兩位朋友架網站的生意做的不錯,想介紹給他,他竟然回說:「我的單子都接到後年了,專業雜誌還有海外 的代理商都會幫我介紹,用不著在網路上頭打廣告啦。」實在太厲害,電子業的業務還得很辛苦地去跑業務,他的訂單卻源源不斷, 還要擴廠。台灣的競爭力除了電子業外, 還有很多這種企業在惦惦吃啥碗公。

  台灣的競爭力變差了嗎?對媒體來說,好像是如此,可是還是 有一群人錢賺得很快樂啊,江總工廠的營業額沒有電子廠來得多,可是我相信獲利不見得輸那些電子廠,我想只是這些記者自己不用功,沒去注意到那些鐵皮屋中的 黑手,正寫下台灣的驕傲。我覺得自己還蠻幸運的,可以認識這樣的人物,每當有人說到台灣快完蛋了,我就會舉江總的例子,唉,這樣的成功故事其實電視台也常 播,可是新聞時段就是不報,拜託媒體人認真一點,平衡一下報導吧!

星期二, 11月 01, 2005

台灣遊戲產業的現況與展望

台灣遊戲產業的現況與展望

  10/22介紹JG認識,聊一聊遊戲產業的現況。
G
在遊戲產業已經九年,最近開發一款game已兩年,快要上架了。對這個行業很熟悉,而JY公司負責game平台的建置,想了解一下game的生態。以下是我聽到的東西:

  1. 代理game普通要100萬美元,天的話可能到300萬美元
  2. 一個MLRPG的半年度行銷成本約2000萬台幣媽啊,好可怕
  3. 很多game公司一有點錢就開始亂投資,實則嗎嘿嘿,用葉素菲和胡洪九的手法,假投資名義行圖利特定人士之實,看看水果公司的股價就知道了。
  4. 韓國人願意花一個月萬把台幣去網咖玩,在台灣人來說,八個小時的包台費破百後,就沒人要玩了。
  5. 12歲以下的小朋友對金錢的觀念薄弱,所以比較好賺;國中以後的會開始控制預算,大學以後的都只打高爾夫球…MLPRG只吸引特定人士
  6. MLPRG因為BlizzardWOW出現,市場完全洗牌,島內目前的廠商很難有那麼大的資金去開發這樣的東西,因為人才難找。
  7. G舉例水果公司的人,功力差,做的東西都長很多蟲,改來改去一年多上不了線;他的team人只有水果的一半,時程還比他們少一半,而且一個月難得加兩三次班,所以才說設計師的功力有差。
  8. 很多engineer做久了,被昇為管理職,就變成動嘴一族,過了一兩年技術也跟不上時代了。台灣最大的悲哀就是不懂技術的管理職比資深工程師的薪資高,造成大家都想擠管理職,這是那群老闆的問題。
  9. Game產業的老闆都想一把抓,不懂授權,普遍用人和識人能力又很差。
  10. 未來的game應建立在一個平台多種玩法,就像是WOW,可以滿足喜歡MLRPG的那種人,但也可以讓半獸人和夜精靈一起打麻將,玩高爾夫球。

  我還以為做遊戲是很快樂,聽起來裡頭問題還很多,唉,這是軟體業的宿命嗎?