星期一, 11月 10, 2003

原來真的有妖怪

我認識H先生已有兩年多了,記得當他跟我買的第一個案子的時侯,我記得同事都在罵他,說他很摳門,可以賺兩百萬的案子才給我們1%,老闆也是搥心肝,直說沒有看到房子,不然就自己買來賺就好了。

年過年前,傳了20多間案子給我們,我那時只覺得大概是個身價四五千萬的人吧,老是騎著一台摩托車在街上跑來跑去看房子,跟他介紹房子還一邊講手機,那 時只覺得那麼多案子在轉還這樣騎來騎去,實在只能用「看屋痴」來形容,一台摩托車上載著四五千萬在台北市的街頭跑來跑去,後續是又有報他買了幾個案子,還 是那付風衣夾克樣,騎著摩托車來。

現在來說說這隻大妖怪,時間是11/6,我想說要幫個客人找大安區的案子,那張黃色小DM上印了四個案 子,大小都有,看了一下電話是28開頭,我想說應該 北區的同行吧,那我報報名號可以配合就ok了,電話一打過去才發現是H先生家族的人接的,說會傳資料給我們,結果北投士林天母就傳了40多間,那時我們就 想這兩年還真不錯,賺到大錢,可以滾這麼多房子出來。但是想不到當他們傳來大安信義近40個案子,我們全部都說「哇!真的賺喔」。結果我後一天去看房子就 碰到大安區的同行,一看到同行手上的資料差點昏倒,200多間案子。現在談了一間在斡旋中,謄本一調竟然沒有貸款,我當下打電話問一些同行,發現他的房子 都沒貸款。夭壽啊!光信義大安總開價達到4.2億,竟然全部沒貸款?再加上士林北投天母共3.5億,同事正在斡旋的也沒貸款。200多間沒有一間有貸款??????

原來這個每天騎摩托車到處看房子的中年歐吉桑,身價如此菲然。就如我的標題,一隻大妖怪,有為者亦若是啊!

星期六, 11月 08, 2003

定存無用,購屋生息

入這行剛滿三年,想想這幾年賣得房子,不禁有些怪異。我的客人好像都是投資客,怎麼沒有幾個正常的買方呢,第一間賣的是一個做牙齒的,但從第二間開始,通通都是投資客,不管是買了再賣還是收取租金,都是比銀行好很多哩。

小姐年初買了一間銀拍屋,整理一下租給人家,標價加上一些裝潢費才550萬,可是現在一個月可以租人家25,扣掉稅金還有22500,一年收個27萬,5%的利息算是非常好了。

現在很多人都在問我房地產會漲還是跌,我的答案是無法確定,地產要跌的因素有幾個:

1
.人口減少,像日本就是出生率少於死亡率,所以長期是繼續貶,日本在2050人口只剩目前的2/3,而且單身寄生族持續增加,所以房價是完蛋的。台灣的生育率是全亞洲最低的,也有寄生族的問題,所以未來前途堪慮。

2
本島的建商把市場搞爛了,房子並沒有針對『人』的需求去設計,我在看到大連市的照片,就很想搬過去,一個城市有超過35%的綠地,這個薄熙來果真是一 號人物,五年要在遼寧種上七億顆樹,恢復清初的風貌,這種眼光實在不是本島那些垃圾政客可以比的,就算藍軍明星馬英九,也沒有那種能力來搞好台北市。

3
.大陸市場崛起,資金外流嚴重,地產投資客不斷轉戰大陸,尤其網路發達,資訊取得愈來愈方便,投資大陸地產再也非難事。

會漲的因素:
1
.外籍新娘提高生育率,東南亞的外籍新娘生育率比大陸妹和台灣姑娘更高,有些像美國黑人和西班牙裔的狀況,今年的初生兒就有1/8是外籍新娘生的,種族延續的重擔將交給這批人。等到移民政策確立,會有大批的東南亞人進來,如此人口昇高,房地產自然得上漲。

2
美國房地產的「種族因素」出現在台灣,大量的國際投資客來台灣炒作房地產。怎麼說?我最近賣了一間房子給一個「連銀行都要常常向他調頭寸」的大戶,他 到美國看到一個白人社區,都是電影中的平房,就買了一間,把房子租給黑人,就會有人開始賣屋,他就殺價再買,再租給黑人,一間400,000$USD的房 子可以半年被他搞到200,000$USD,而跟黑人都打短期約,一個社區50多間被他搞得只剩兩戶白人,這時他租約一到,收回房子後,再裝潢一下,牌子 一插,開價就是500,000$USD,一次放二十幾家仲介去賣,一個月內全部clean,最棒的是,他貸款是貸95%,這種桿槓的賺法非常驚人。漢族的 種族歧視其實和白人並沒有什麼太大差別,甚至更為嚴重,所以未來必會有這種現象出現,這對我這種房地產的人來說實在是太棒的誘惑。

3
.本島是唯一可以什麼都種的地方,生醫還有特殊農業將會使農地的價值再度浮現,所以未來的農夫都是科技農夫,目前台灣愈來愈多這種人,可是大陸要與本島相拼這類人力條件還是差很遠,也許現在搞這類農業的人要好好加把勁。

解決之道:
1
.首要是修改該死的公告現值,改以公證人制度加上估價制度來解決不合理的交易制度。

2
營造綠建築,讓都市的空間更符合人性。以更多的綠地還有獎勵建物屋頂綠化來降低熱島效應,核四就不用蓋了。以ING的荷蘭總部為例,一個建築物內無需 空調系統,可以自然採用陽光,自然調節空氣的氣流,室內用多種綠色植物來淨化空氣,平緩員工工作心情,這種「人本」「綠色」設計是本島建商要認真學習的。 而不是向營建署施壓,把多數學者提出的綠建築搞得失去意義,余部長還是少去按摩吧,這樣下去,那些建商只會淪落掏空資產,債留台灣而己。

3.
運用不動產證券化來促使土地做最完善的利用,改變大家對房地產的觀念,要從佔用轉成使用,雖然有一段路要走,但有愈來愈多人接受這種觀念。

可惜本島總統只會搞分裂來騙選票,拼選舉功力強過治國能力;但在野黨還在以「中原貴族」理所當然統治「邊陲賤民」的思考模式,自以為可以選上,甚不知氣數己盡,無力回天,更是愚昧至極。所以我只好投身「草根」運動了,唉