星期日, 4月 27, 2008

後扁時代之兩岸房市

主題:後扁時代之兩岸房市
時間:2008.03.25
主辦:台北上海菁英俱樂部
講者:蔡為民 上海樓志老闆

  現在大陸為了防止三外人士(省外、境外、國外)賺三差(匯差、房差、利差)實施一連串宏觀調控,一是調高房貸利率到7.5%杜絕當地炒樓團,但若是國外的人借日元、台幣轉人民幣來炒樓無法阻撓,所以現在的上海又對國外一律禁買。而港澳台同胞可以買住宅自用,買商辦就一定要用公司,而且現在連休閒地和飯店都一律禁買。

上海市 面積6600平方公里

目前房市屬於階段性從巔峰往下滑落。這幾年的上海房地產又可從以下的現象來說明,單價是以人民幣/每平方尺來計算

2003年 2005年 2007年
外環 1萬 -> 1萬 -> 2萬 ->說上海話
中環 2萬 -> 3萬 -> 4萬 ->說普通話
內環 3萬 -> 5萬 -> 6萬 ->說English

最近中央建設部長汪光濤說了一句經典名言:「房價是否過高不可輕易論斷!你們都吃過豬肉吧?即然還有人在買豬肉吃,怎麼能說豬肉太貴。同樣的道理,只有有人再繼續買房子,房價就不算太貴。」套用現在各大媒體的房地產廣告還有房價推手彭培業的說法,這是他們的邏輯。但是,汪光濤已經被解職了。

上海的房價已是當地居民年收入的22倍,是全世界中購屋痛苦指數最高的,其原因是在那群講英文,膚色比我們白,年均收入在20萬美元以上的西方人購屋的結果。2007年還有一堆海外的私募基金來上海買大量的商業辦公大樓,更把上海的房價再向上推了一把。現在,連上海的建商也買不起上海的土地使用權了。

台北極有可能重演上海2003年漲到2007年的漲法,現在台北人已經買不起台北房,很有可能再過兩三年後,是所有台北年輕人都只能買到林口、龜山和泰山去。蔡老大提出他的一些想法來對應外來資金:
  1. 國際級房價:就房價來看,上海不是江蘇的上海,不是中國的上海,是世界的上海,她的國際級都市地位已然確立,中心區會有國際級的房價起因是外資的湧入。
  2. 拒絕投機性外資,就要思考「如何利用外資,而非被外資所利用」,所以招商起資的同時,更要招商『選』資。
  3. 考從限制外資購置不動產的種類、面積甚至地區做必要限制。
這三項想法,已經在上海2007年底付諸實現,現在90平方尺的建照很難申請了。台北市的房價會昇高,其實很大的原因是豪宅拉抬效應。

重要觀念:
  1. 世界最大的建商是誰?  很令人想不到的…是 中國共產黨
  2. 世界上有那個建商希望房價下跌?不可能,而且建商賺最快錢的方法其實是『賣地』,當然,這也是地方官最重要的收入來源。所以上海現在還在等著放2009年宣布迪士尼的地點,繼續世博會的熱度炒地皮。
房價已變成全中國居民心中的痛,在溫家寶訪問新加坡時,特別對媒體強調:「說起老百姓的痛苦,我最重視住房問題」利用央視還有其他各大電視台一定接二連三重撥總理外訪的新聞,讓全大陸人明瞭,政府有決心建立住房保障體系。過去的建設部也搖身一變成了住房和城鄉建設部。還立了「經濟適用住房管理辦法」和「廉租住房管理辦法」兩部法來保障居民住的權利。

陸資來台的原因:
  1. 資金避風港:陸股陸房現況太差
  2. 洗錢逃稅的好方法,因為台灣是少數先進國家中,不用公開交易價格的不動產市場
  3. 建立商業據點
  4. 炫耀心態
  5. 政府指示:各地縣級政府要設立辦事處
  6. 台灣房股兩市炒作空間大
大三通對台灣房市的影響:
  1. 提供大陸熱錢洩洪管道
  2. 兩岸之間將形成資本流動的『蹺蹺板效應』
  3. 台北都會區與大陸首善區域之間會形成各種形式價格因素的比較,也就是「性價比」出現。
台商回流的原因:
  1. 撤退:上萬台流總經理回流
  2. 探路:回來看台灣還有無商機?
  3. 擴張:旺旺、康師傅、華明建設都是實例
  4. 投資需求:賺差價或長期持有收租
  5. 置產自用

2 則留言:

  1. 數字精靈10:53 上午

    應該是人民幣/平方公尺才對吧,
    據我查到的資料
    http://littletaoist.blogspot.com/2008/04/blog-post_27.html

    1平方公尺=10.764平方呎(大陸用)
    這兩者之間相差10倍。

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  2. 謝謝指正,我已改正了。

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