大陸房地產－滬廣比一比

2007/5/17新加坡紅木投資集團董事長總經理張永河

上海未來將擴大規模為現在的三倍大，成為不含蘇杭的5000萬人口上海都，浦東會成為浦東市

上海市場供給

1. 上海在1990-2006年多了200萬戶以每戶3人計共600萬人，佔上海2000萬人約2/3，是住在解放前後的房子裡。
2. 成熟國家中，地產佔GDP約10%，但上海只有8%
3. 外環線內市政府會持續投入建設，尤其是地鐵要在2010年建滿255km
4. 內環線面積佔全上海1/10面積，卻住了900萬人，另外900-1100萬人是住在9/10的內環外邊
5. 新的土地政策：70%的基地面積要蓋90平米以下的住宅，其餘30%的基地面積才能蓋90平米以上，所以豪宅的增值性更強
6. 2003年開始減少容積率，開發商的獲利被壓縮，可蓋戶數也變少，相對房屋完工後的增值性變強。
   

上海需求面

1. 每年GDP成長需作假才能低於10%，仍處於高燒階段，人民收入成長非常快速
2. 農業稅的免稅效應，讓很多大陸有錢人會去上海買屋是為了學區，給小孩子唸書用
3. 現在開始發展金融服務業，會帶動服務業，會再次提昇店鋪的價格（金融服務業務員都會找茶室、酒家、咖啡店和客人約見面）
4. 已到了七年換屋潮的時間點，換房人口會逐步增加
5. 上海是內地人+港澳台+外國人都會進駐的地方，需求面非常大

上海投資區段以內環以內且蘇州河以南最佳，抗跌保值昇值潛力強。可投資辦公室、別墅、豪宅、商場、酒店公寓。

廣州的市場供給需求

1. 收入分布長得像炮彈，不若上海是正常的三角形。暴發戶特別多，對房屋需求很大。
2. 未來會和深圳、珠海合併到香港都內，整合珠三角（??不是說五十年不變嗎??詳細內容到底是什麼?）
3. 廣州目前有大量港澳居民置產，2012年廣深港高速鐵路完工後，將把香港和週邊城市結為一體。

廣州要投資在珠江新城區，考量以交通便利為主。

其他城市有將擴大的北京都（將合併天津）和重慶都，但重慶房地產受限於3000萬人口中有九成為在種田，房地產是新發展。而北京多屬政治服務業的重區，又常有沙塵暴，我就不多著墨了。