星期五, 6月 08, 2007

大陸房地產-滬廣比一比

2007/5/17新加坡紅木投資集團董事長總經理張永河

上海未來將擴大規模為現在的三倍大,成為不含蘇杭的5000萬人口上海都,浦東會成為浦東市

上海市場供給
  1. 上海在1990-2006年多了200萬戶以每戶3人計共600萬人,佔上海2000萬人約2/3,是住在解放前後的房子裡。
  2. 成熟國家中,地產佔GDP約10%,但上海只有8%
  3. 外環線內市政府會持續投入建設,尤其是地鐵要在2010年建滿255km
  4. 內環線面積佔全上海1/10面積,卻住了900萬人,另外900-1100萬人是住在9/10的內環外邊
  5. 新的土地政策:70%的基地面積要蓋90平米以下的住宅,其餘30%的基地面積才能蓋90平米以上,所以豪宅的增值性更強
  6. 2003年開始減少容積率,開發商的獲利被壓縮,可蓋戶數也變少,相對房屋完工後的增值性變強。
上海需求面
  1. 每年GDP成長需作假才能於10%,仍處於高燒階段,人民收入成長非常快速
  2. 農業稅的免稅效應,讓很多大陸有錢人會去上海買屋是為了學區,給小孩子唸書用
  3. 現在開始發展金融服務業,會帶動服務業,會再次提昇店鋪的價格(金融服務業務員都會找茶室、酒家、咖啡店和客人約見面)
  4. 已到了七年換屋潮的時間點,換房人口會逐步增加
  5. 上海是內地人+港澳台+外國人都會進駐的地方,需求面非常大
上海投資區段以內環以內且蘇州河以南最佳,抗跌保值昇值潛力強。可投資辦公室、別墅、豪宅、商場、酒店公寓。

廣州的市場供給需求
  1. 收入分布長得像炮彈,不若上海是正常的三角形。暴發戶特別多,對房屋需求很大。
  2. 未來會和深圳、珠海合併到香港都內,整合珠三角(??不是說五十年不變嗎??詳細內容到底是什麼?)
  3. 廣州目前有大量港澳居民置產,2012年廣深港高速鐵路完工後,將把香港和週邊城市結為一體。
廣州要投資在珠江新城區,考量以交通便利為主。

其他城市有將擴大的北京都(將合併天津)和重慶都,但重慶房地產受限於3000萬人口中有九成為在種田,房地產是新發展。而北京多屬政治服務業的重區,又常有沙塵暴,我就不多著墨了。

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