星期六, 6月 30, 2007

白佬真的會來台居住嗎?

中國時報2007.05.28
韋立俊:兩岸開放 跨國人士會選住台灣
【謝錦芳、李亮萱/專訪】

台灣的最大機會在那裡?ING安泰人壽台灣區總經理韋立俊(John Wylie)接受專訪時指出,中國市場對台灣是很大的商機,台灣適合做製造業的亞太總部,台灣的觀光商機也非常大,經濟上應該更開放,而非自我孤立。如果兩岸的交通更順暢,會有更多跨國企業人士願意選擇住在台灣,因為台灣的生活品質比香港好多了。

擁有精算師資格的韋立俊,自去年三月一日接任ING安泰人壽台灣區總經理,雖然不會說中文,這一年多來嚐遍台灣各地的美食,最愛鼎泰豐的鍋貼,還學會唱台灣歌曲。現年五十八歲的韋立俊擁有豐富的國際金融經驗,在ING集團服務已十五年,整個保險業的資歷接近四十年,派駐台灣之前,他曾掌管澳洲、波蘭、日韓等市場,以下是他接受訪談紀要:

問:台灣的經濟成長面臨的最大問題?

答:我不談政治,中國對台灣是非常大的機會,台灣是很多製造業理想的總部,香港是區域金融中心,最近台灣的商業不動產非常蓬勃,外商投資不少台灣的房地產,這也衍生許多其他相關的服務商機,例如觀光旅遊醫療教育。台灣非常有機會發展成為製造業的亞太總部,台灣不應自我孤立起來,應更加對外開放。

問:如果兩岸直航,會有更多外籍人士選擇住在台灣?

答:從金融業的角度,不可諱言,多數跨國企業選擇把總部設在香港,香港畢竟是金融中心,但如果兩岸更開放,多數製造業深耕大陸市場之際,會把研發總部留在台灣,相對地,大陸的污染問題越來越嚴重,台北的空氣相對來說就比較乾淨。去年歐洲商會也發表藍皮書表示,兩岸開放不見得會加速台灣人出走,反而讓更多跨國企業人士選擇住在台灣。

外國人到亞洲來旅遊,台灣並不是旅遊的重點,許多國際人士到亞洲來,香港是必經之地,台灣則不在名單之內,其實台灣有許多美麗的天然美景,可以好好宣揚,否則很可惜。

問:你對退休金市場非常有經驗,可否對台灣提供一些建議?

答:世界上沒有一個完美的退休制度,但波蘭的退休制度卻是非常成功的經驗。波蘭自一九九九年開始推動退休金市場的改革,短短幾年內建立東歐非常有效率且安全的退休金市場,波蘭主要是學習智利的退休金制度,讓每一個勞工都能夠自由選擇投資模式,此外還有保本設計,如果基金經理人操作的基金績效不到全體平均的二分之一,基金公司就要補足差額。這是非常簡單且安全的設計。因此,波蘭在短短七年內,讓民眾的信心就零提升到百分之百,這是非常成功的經驗,可以提供台灣參考。


  我和僅有少數的西方友人聯繫過。他們表示台灣的治安好,人民友善度高,生活品質而言比香港和上海更好。如果要在大中華圈工作,住在台北確實是比在大陸好。原本的香港因為愈來愈多的企業採用陸幹,再加上這幾年亂蓋造成屏風效應,整個香港又濕又悶熱,相比之下,台北還比香港舒服一些。

  只是,直航了,這個夢才會實現。

  問題是,只要中共自始自終要稱這條航線叫「國內航線」而不是我方刻意模糊的「境外航線」,直航就沒辦法談。這是目前的政治現況,而馬英九說他當選後就會直航,不知道他要怎麼解決這個問題。

  所以說,白佬來台置產還得看中共的臉色哩。

星期三, 6月 27, 2007

探討婚姻中微妙的金錢問題

原始link在聯合新聞網

Navigating the Delicate Topic of Money in a Marriage

May 07, 2007《紐時周報全文精譯》探討婚姻中微妙的金錢問題


陳宜君譯


不會有人告訴你,金錢在婚姻中扮演重大且難以掌控的角色。

Nobody tells you what a big, uncontrollable role money will play in your marriage.

事實上,我最近針對認識的已婚者進行一項不科學的電子郵件問卷調查,發現13人中有10人同意,結婚這些年來,金錢耗費的精力與時間,比性生活多出許多。

In fact, when I conducted a recent unscientific e-mail survey of married people I know, 10 out of 13 agreed that over the years, money has taken up far more energy and time than their sex life.

剩下的3人中,1人表示不同意,1人說「或許」,最後1人則說:「感謝老天,還沒有」,不過她還沒30歲,所以你可以看到我們得到的答案是什麼。

Of the remaining three, one person disagreed, one said Maybeand the last said,Not yet, thank God”- but she isnt quite 30, so you see what were up against.

金錢和婚姻的糾葛其實不在於金錢本身,一開始不是。我和老公在結婚約1年後發現(當然是歷經艱難),主要的問題只不過在於學習如何討論個人財務。

The trouble with money and marriage isnt even the money, not at first. The main problem is just learning how to talk about your finances, as my husband and I discovered the hard way, of course about a year into our marriage.

你 可能會認為,靠撰寫理財文章維生,可能會在這方面有幫助。但結果是一位朋友嘲笑我是騙子、在婚姻中缺乏真正財務親密關係,才迫使我們夫妻開誠布公討論財 務。我很慚愧,但這是實情。所以老公和我同意進行重要的財務會談。這非常痛苦。他和我的收入顯然都不如彼此期望中那樣穩固。他不知道我欠下那麼多債,我也 不知道他債台高築,可以了吧?

You would think that writing about money for a living would have helped. But, in the end, it was a friend who forced us to have an open discussion by mocking me for being a phony and lacking any real financial intimacy in my marriage. I was mortified, but it was true. So my husband and I agreed to have the big money talk. It was excruciating. Neither his income nor mine was quite as robust as, apparently, we both had been hoping. He had no idea I had that much debt but I didnt know he had that much either, O.K.?

我們彼此對對方懷有的財務幻象就此破滅,但我們的婚姻得以延續。這整段經驗幫助我了解,某些夫妻如何在妻子從未開過支票,丈夫不清楚太太在婚姻生活中累積財富方式的情況下,攜手邁入60多歲的生活。

Our financial illusions about one another were gone, but our marriage survived and the whole experience helped me to understand how some couples can enter their 60s, the wife never having written a check, the husband having no idea that his wife managed to save a fortune during their marriage.

談論金錢是一個緩慢培養而來、有時甚至痛苦的技巧,不過這項技巧不可或缺,「婚前功課:現代夫妻的婚姻、財務和婚前協議指南」一書作者妮赫拉.喬德里說:「因為從法律上而言,配偶是你的生意夥伴」。

Talking about money is a slowly and sometimes painfully acquired skill, but it is essential “because legally speaking your spouse is your business partner,” said Nihara K. Choudhri, the author of “What to Do Before ‘I Do’: The Modern Couple’s Guide to Marriage, Money and Prenups.”

還有,你希望婚姻能夠帶來好處。這可能有工於心計之嫌,但我和老公在一起5年後,兩人都領悟到,獲得財務安全和舒適生活的唯一方法,就是發揮團隊精神。

Also, you want your marriage to be a profitable endeavor. That may sound calculating, but after five years together, my husband and I have both realized that the only way to achieve financial security and a comfortable lifestyle is to act as a team.

喬德里建議,害怕赤裸裸公開財務核心的配偶先跳過數字,從兩人共同生活的展望著手。「金錢全都和夢想有關,不論夢想內容是什麼:你是否夢想擁有一個家、生個孩子、創立事業、在某個年紀退休?一旦你們找出有共識的領域,就以此作為討論財務狀況的跳板。」

For couples who are afraid of baring their financial souls, Ms. Choudhri suggests skipping the numbers at first and starting with how you envision your life together.Money is all about dreams, whatever they may be: Do you dream of owning a home, having a child, starting a business, retiring by a certain age? Once you identify an area that’s common ground, use that as a springboard for discussing your finances.”

根據我的經驗,討論會持續約4到5年,這期間你們可能大多數時候意見相左。喬德里說:「多數配偶不會因此大吵一架,而是像針對一連串金錢問題或某個特殊主題進行長期爭論。」

Based on my experience, that discussion takes about four to five years during which youll probably spend most of your time disagreeing. Most couples dont have one big blow-up, Ms. Choudhri said. Its like a long-running argument over a series of money issues or a particular theme.”

這是因為婚姻似乎會引起財務對立,你和另一半越快接受這個現實,就越容易一起合作。喬德里說:「你們在某些領域會一直無法達成共識,不過試著盡量拉近歧見,讓每個人都有一點轉圜的自由。」

Thats because marriage seems to attract financial opposites and the sooner you and your mate accept this, the easier it will be to work together. You will always have areas of disagreement, she said, but try to narrow them as much as possible so each person can have a little freedom to operate.”

要做到這點,喬德里補充另一項忠告。她說:「臥房裡不要討論金錢。你們必須在家裡騰出一個不能提及金錢的實體空間。」

To that, Ms. Choudhri added another piece of advice. “Keep money out of the bedroom,” she said. “You need a physical space in your home where money cannot be discussed.”

根據我最近自行調查的結果,我認為這是絕妙的點子。

Based on the results of my own recent survey, I think that’s an excellent idea.

By M. P. DUNLEAVEY


錢的問題,可以造就怨偶,但也能成就佳人。就視乎兩人可否同心協力,為小家庭的研擬更好的財務策略囉。

星期三, 6月 20, 2007

錢外逃是擋不住的

理財單幫客 「金多多」靠他錢進海外

為防堵資金外流,中央銀行設下重重關卡;但地下個人理財市場照樣生意興隆,近年專門為有錢人規畫「錢進海外」的個人理財顧問大行其道,儼然成了台灣金融市場新興行業。

不具名的銀行主管說,近幾年來「個人理財顧問」紛紛冒出頭,這些人有的沒有證照,甚至沒有固定的營業據點,可以說稱為「理財單幫客」,做生意手法類似直銷 商,客戶「吃好逗相報」,一個拉一個進場買單。甚至也有金融機構現職人員,利用既有的客戶人脈「兼差」賣地下海外金融商品賺外快。

銀行業者說,這些地下「個人理財顧問」不管是專職或兼職人員,無論是否領取合法證照,總是能透過所謂特殊管道引進許多政府不准賣、不能進口的境外基金或保 單,來滿足客戶各類需求。特別是「最低稅負制」今年起開徵,台灣人買境外保單在去年達到最高潮,據業者表示,一年超過往年的三、四成,有些業務光靠佣金都 賺上百萬美元。

保單與基金是台灣人境外投資兩大商品,這股地下海外投資風,從北部蔓延到中南部,為「做大市場」,近年投資門檻更由過去約三百萬美元(約合一億元台幣)起跳,往下調整為十萬美元(約合新台幣三百卅萬元)左右。

業者透露,台灣「三師」級如醫師、會計師、律師是固定境外保單大主顧,近年來,主要客戶變成科技新貴,甚至還有六合彩組頭、柏青哥業者與有錢人的小孩。業界盛傳,南部某大組頭一年買境外保單保費高達千萬美元(約合三億三千多萬元台幣)。

有錢爸媽幫小孩買境外保單,則是從「分紅保單」開始買起;某國際保險集團香港公司這幾年賣的分紅保單,來自台灣的客戶一籮筐,這些人一次繳數十萬美元保費,眼皮眨也不眨一下。

另外,新竹科學園區是地下境外基金最大集散地,不少「基金跑單幫客」拎著皮箱,把未核備的境外基金「平行輸入」到科技新貴手上,這類基金不打廣告、不公開銷售,而且只挑VIP級大戶,相當神秘。

万韃投資展業總經理蕭邦宇率領「投資團隊」,每天十七個小時分兩班制投資外匯,最頂尖的一年可以把基金操到兩倍以上。万韃投資設在大陸上海,但網頁設有「繁體版」,就是為了服務台灣有錢客戶。

蕭邦宇說,他們屬創投行業,操作的是「專業人士級基金」,投資對象要有一定的財力,甚至要有財經證照才能購買,先要有承擔風險的知識與能力,走的是VIP路線,成為有錢人的專利。

買境外保單雖要做體檢,到香港的「投保開戶團」絡繹不絕,多半是三天兩夜,例如某美商集團承接境外保單生意,該公司香港大樓附設體檢處、樓上是保險公司總部,客戶在樓下做完體檢,當天就可從樓上「出單」。

也有保險公司安排大戶住進香港飯店,台客第一天被帶到飯店後,晚上有專人在旅館內幫他們解說保單,第二天體檢,香港醫生到飯店量血壓等基本程序,下午則帶客人到香港銀行開戶,方便日後資金匯兌,第三天打道回府。

地下境外基金通常以績效好招攬客戶「兩個月保證賺三成」,不過這麼好康的事可不是人人有分,強調高獲利的境外基金,投資門檻至少十萬美元(約合新台幣三百卅萬元),客戶必須先出示定存單,證明財力後才能下單,財力不夠雄厚者根本買不了。

【2007/06/20 聯合報】


獲利高又可避稅 熱賣有理

有錢人為什麼要買未合法進口的境外保單或境外基金? 原因不外乎「獲利高」與「避稅」。資金放在海外,也可分散政治風險。

境外保單預定利率多以百分之五計算,台灣壽險保單只有百分之二點七。預定利率愈高保費愈便宜,一般說來,同保額的境外保單比台幣保單便宜三到四成。

境外基金種類繁多,只要投資人想得到的都可能成立一支基金,不過,金管會視境外基金如洪水猛獸,限制規定一卡車,例如陸、股港投資比率不能超限,違反善良 風俗之虞的基金不准賣,短進短出的避險基金被拒於門外。另外,獲利太好的基金恐怕有詐,也過不了關。金管會管制多,逼得許多資金往地下發展,也意外為地下 境外基金市場創造利基。

財政部為遏止有錢人藉投保鉅額保單逃漏稅,規定一張壽險保單最高保額不能超過六千萬元,讓許多大戶被迫拆單買,把數億元保額,拆成幾張最高六千萬元的保單;但境外保單沒有這種限制,一次要買三億元保單也行。

最近,綜合所得稅針對有錢人開徵最低稅負,靠壽險節稅每戶最高節稅金額降到三千萬元,等於節稅上限再縮水,也讓真正有錢人非買海外保單不可。因為就算財政部說,過兩年要到海外查稅,但很多人認為,台灣的財稅機關沒那麼厲害。

至於哪種境外保單熱賣?業者說,單純的定期壽險、死亡保險等最普遍,但這兩年境外保單也流行投資型保單、分紅保單,由於報酬率都喊得很不錯,也很受台灣人歡迎。

【2007/06/20 聯合報】



錢,就是會往有利頭的地方跑。那管你這個只有24國承諾,身份還有很大問題的政府?

星期日, 6月 10, 2007

大學畢業收入比較

大學畢業生的薪水真倒退八年?
【經濟日報╱社論】

2007.06.10 04:07 am


最近大學以上學歷者的失業率超過高職畢業者,而去年大學新畢業者的起薪甚至略低於八年前的起薪。這種現象有人認為是大學以上學歷者供需失調,也就是供給過多而造成價格下跌;有人說大學畢業生已成為新貧階級;也有人指責政府和某些政策該負責任,然而這些評論似乎都未深入了解或誤用了統計數字,也可能因而誤導大學生及社會大眾的認知與決策。

大學畢業生的供給品質並不固定,因此不能像普通商品那樣簡單由總量與平均價格的變化,就看出供需的變化。大學畢業生之間能力和薪水都有很大的差異;而且近年來大學畢業生人數的增加並非各種能力的人數都同比例增加。

由於薪水增減的幅度,在不同能力者之間差別甚大,因此大學生就業的問題不能只用總人數與平均薪資的變化來分析,必須更仔細看不同能力大學畢業生之人數與薪水的變化。依現有的統計資料分析,大學畢業生起薪與平均薪資的下降,並不是因為對大學生的需求減少,也不是因為雇主付不起或不願付更高的薪資;而更可能是因為從雇主的立場來看,高能力或生產力的人,在新增的大學畢業生中比例降低了。

大學聯考成績和智商固不能精確代表一個人的能力,但其間無疑有相當高的相關性。大學考試成績很高那群人之中,的確有較高比例的人能為企業提供較高的生產力。因此除非近年大學考生中具有高智商或其他能力的比例大幅提高,否則近年大學錄取率不斷提高的結果,大學新生中具有高能力的比例必不如前。由此看來,即使新增的大學其教育能力都和以前的大學一樣好,近年大學畢業生中有高能力和生產力的比例也會比以前低。這是國內很多人覺得大學生品質降低的主要原因。

這種情況恰足說明近年大學畢業生平均薪水和起薪的下降並非供過於求,也不是景氣或產業發展不好使企業減少大學畢業生的需求所致。

統計資料顯示,企業對大學畢業生的需求及願付的薪水其實提高甚多。以大學及更高學歷受雇者在87年和95年的資料來做比較,每月主要收入高於6萬元的人數由23萬4,000人增加到45萬2,000人,佔總受雇員工人數的比率由3.56%增加到6.02%,每月主要收入5到6萬元的比率由2.23%增加到 3.22%,4到5萬元的比率由2.96%增加到4.55%,3萬5,000萬元的比率則由1.49%增為2.55%。

這顯示,主要收入高於3萬7,000元的大學以上學歷者佔總受雇員工人數的比例,就已超過87年全部大學以上學歷者佔總受雇員工的比例,人數則超過更多。 87年大學以上學歷的受雇人員有88萬人,而95年每月主要收入4萬元以上的就有94萬人。換言之,雇主們已用比八年前高很多的薪水雇用了更高比例及更多人數的大學以上學歷者,雇主對這類人力的需求上升甚多。由此看來,以大學生平均薪資和起薪下降的現象來說,大學生品質變差或經濟及雇主的能力變差,都是不恰當的。大學生大量增加而新增的入學率中具有高能力的比例較低,因此出現了許多只有較低生產力而只能得到較低薪資的大學畢業生,才是大學畢業生平均薪資下降的原因。

但這也不表示大學生太多了。從社會利益的觀點,任何人只要唸大學的成本低於其生產力因而得到的增加,都值得唸。而單由大學畢業生的薪水或其變化,並不能看出個別大學生符不符合這個條件。大學畢業生品質並不固定,即不能以價格的高低或變化認定大學生太多。大學生也應了解並提升自己的能力,而不是沒根據地要求得到比以前大學畢業生更高的薪水。

至於大學畢業生失業率高於平均失業率的現象,其實並非現在才有,在85年以前即長期存在;86年以後產業大量外移,使較低技術人力的失業率大漲,才使大學生的失業率相對較低。因此對目前大學畢業生失業率較高的現象做太多評論,可能和前述對薪資降低的評論一樣,是出於對統計資料的不了解或誤解。

【2007/06/10 經濟日報】
  我並不知道這些統計數字是那來的,是含了公家機關(半公半民的黑機關如資策會亦算)還是沒含。另一點是我大約算了上面的統計數字。

每月主要收入高於6萬元的人數由23萬4,000人增加到45萬2,000人,佔總受雇員工人數的比率由3.56%增加到6.02%,總受雇員從657萬3000人成長到750萬8000人
每月主要收入5到6 萬元的比率由2.23%增加到 3.22%,從14萬6500人成長到24萬1700人
4到5萬元的比率由2.96%增加到4.55%,從20萬1700人成長到34萬1600人
3萬5,000元的比率則由1.49%增為2.55%。從9萬8000人成長到19萬1000人

  我現在來用加減法計算這九年間企業,收入超過3萬5000元的雇員約34萬人,亦即是這九年每年畢業的20萬,只有為數不到兩成的人拿到超過3萬5000元的收入,所以說另外的180萬人(這個數字是直接乘)連13000美元的年收入都沒有,回到文中,生產力下降還有一個外部問題,就是企業的利潤降低,當然要找員工的薪資開刀,如果求職內需市場的服務業,或外銷中的紅海產業,我想很難有好的薪水的。但高毛利的公司,在挑新進員工又比較嚴苛,所以會發生業主只要國立大學生的現象。

  我覺得求職網站可能還少了一些設計,讓更多後段大學,很努力向上的畢業生有展現自我能力的機會。這可能是下一代人力網站所要有的功能,而不是單純用關鍵字來過濾。

星期六, 6月 09, 2007

六月大陸行(一)

這次到滬蘇杭,拍了一些照片,確實是活力十足的地方。

西湖


蘇州


獅子林

都市種植作物怎麼改變房地產?

高樓頂上種稻米
(2007/05/20)
一群東京市民,其中有些人穿著日本伊勢地區的傳統服 裝,十九日在東京六本木新開發區一棟七層樓高的大樓樓頂上參加一場種稻活動。這個樓頂稻田於二○○三年啟用,其靈感來自德國波昂藝術展覽廳一個樓頂開發計 畫。今年樓頂稻田種植的稻米,來自位於日本中西部的伊勢地區。(歐新社)


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紐約水耕船 自給自足不是夢
停泊紐約的「科學駁船」能源自給自足,船首可見太陽能板,船尾的玻璃屋為水耕溫室。
紐約特派員林少予/攝影

溫室負責人珍妮佛‧尼爾金手上拿著剛剛採收的「貝比萵苣」,她的背後是紐約市的高樓大廈。
紐約特派員林少予/攝影

到 過紐約市的人,大概很難想像市區內櫛比鱗次的摩天大樓屋頂上種滿水耕蔬菜的情景。不過,幾位關心環境的科學家三個星期前成立了「紐約太陽工作」計畫,在曼 哈頓島西側的八十四號碼頭利用一艘租來的駁船,示範自給自足、無汙染、不排放二氧化碳的農業環境,希望有朝一日,紐約市能夠自給自足生產全市每日所需的蔬 菜。

「紐約太陽工作」計畫的創始人泰德‧凱波樂將這艘已經五十歲的平底船命名為「科學駁船」。這艘船上設置了一個大溫室,以循環水的水耕方式種植蔬菜,不使用 農藥、不製造汙染。此外,溫室使用的能源來自駁船上設置的六面太陽能板、風力發電,以及從餐廳蒐集來、使用過的烹飪油。使用的能源量與紐約市一間公寓消耗 的平均能源相當,幾乎能自給自足。

凱波樂說,美國超市中販售的每一件食品,從產地送到消費者家中的平均運輸距離是兩千五百公里,這種現代農業運作方式,就是全世界最主要的水汙染根源,此 外,也是空氣污染、碳排放與森林消失的主要禍首。若是人口稠密的都市能夠供應所需的食物,城市將更可以自給自足、食物的品質與安全也將更有保障,更可以紓 解郊區的環境壓力。

「科學駁船」的溫室中種植的蔬菜有青椒、蕃茄、黃瓜、各種萵苣,使用的土地面積是傳統農業的七分之一到十分之一、使用的水資源是傳統農業的三分之一到四分之一。

凱波樂說,不要以為紐約市這個大都會找不到足夠的水耕地。他說,紐約市約有五千公頃沒有遮蔽、尚未使用的屋頂空間,理論上足夠種植供應全紐約市所需的蔬菜。

當然,科學家們對於在紐約這個勢利、虛榮、富有的城市內推廣永續農業成功的機率,不會有不切實際的想像。凱波樂說,他認為紐約市的公立學校可能是實現他的 「屋頂溫室」計畫的好地方,大家都重視學生的飲食品質,學校就近採摘蔬菜食用,又有教育意義,不至於沒有一點吸引力。目前已經有兩所學校答應與他合作。

凱波樂說,他的計畫部分經費來自募款、部分來自他祖母過世時他繼承的遺產。他開玩笑說,一方面他感傷祖母過世、另一方面他也高興有這筆錢能夠實現他的計畫。未來兩年間,「科學駁船」將到紐約的六個臨河公園展示城市中進行屋頂溫室的計畫。

【2007/06/08 聯合報】

NY Sun Works可以好好看一看,這是未來城市的新面貌。另外,種稻米這件事突顯一件事:被種植的房子,結構安全很夠,因為稻米需要的承載力比其他作物更高(需要大量的水和土讓)。也就是該建築安全的最佳明證,還能讓該建築的房地產增值。在Dawn旭日東昇7有特別的著墨,我還要請和日本有關係的友人來幫我問問,也許能發現週邊的商機。

房市降溫 首季成交件數跌8.3%

房市降溫 首季成交件數跌8.3%

【經濟日報/記者梁任瑋、黃啟菱/台北報導】
2007.05.17

桃園房市出現警訊!市場供給量過多,台北縣林口與三峽大量推案,攔截不少台北客,桃園今年第一季建物買賣移轉件數大幅萎縮兩成,是全台下跌最多的區域,呈「價量俱跌」格局。房仲業者指出,今年全年交易量要突破42萬件的機率不高。

今年第一季建物買賣移轉件數昨(16)日出爐,內政部統計,除台北市微幅成長2.6%,其他地區都大幅降低,全台總件數約10.5萬件,較去年第四季滑落8.3%。

其中台北縣受房價飆漲拖累,首購族不敢出手,低總價產品交易量萎縮,買賣移轉件數比去年第四季減少近一成。桃園縣因大量新屋尚未去化,交易量更大幅減少兩成,是連續兩季大幅衰退;台中市則跌5.2%、高雄市跌4.9%。

政大地政系教授張金鶚表示,第一季原本就是淡季,但現在房市指標都已開始疲軟,第二季買氣應該還會更弱。

永慶不動產總經理廖本勝說,首季台北市房市因外來人口多,雖然房價居高不下,但仍呈現「量增價平」格局,成交量稍微增加2.6%,平均成交單價維持在每坪36.7萬元的高點。

但桃園縣從94年起,每年有4萬戶新推案量,是需求的兩倍,這些新成屋陸續在去年底交屋,導致房價面臨「10萬元保衛戰」,成交件數較前一季衰退兩成,平均成交單價也連三季下滑合計6.45%,目前每坪約8.7萬元。

永慶房屋總經理葉凌棋預測,下半年開始進入選舉年,在政治因素干擾、房價居高不下氛氛下,全年買賣移轉件數超越去年42萬件的機率不高,但因利率仍低,賣壓應不會立刻出籠,會呈現「價平量縮」格局。


  我兩個月前經過桃園火車站後面看到一大堆新成屋都空空的,看來印證這篇報導了。

星期五, 6月 08, 2007

美酒基金 獲利醉人

美酒基金 獲利醉人

如果擁有一箱法國波爾多區1982年份的Lafleur酒莊葡萄酒,而且還沒喝掉,恭喜,你馬上可以現賺一輛BMW!當年這麼一箱酒裝瓶前的預購價只需350美元,到今年3月已增值為4萬美元。

由於高級葡萄酒具有這樣驚人的增值潛力,葡萄酒已從單純的奢侈品躍升為投資標的。倫敦近年來有三檔基金專門投資葡萄酒,去年8月成立的美酒基金(Fine Wine Fund),半年來報酬率為10.1%。

「多元化投資組合之葡萄酒投資」(Wine Investment for Porfolio Diversi-fication)一書的作者庫馬(Mahesh Kumar)分析1983年至2002年的50支投資級紅酒後,發現其表現超越美國道瓊工業指數、英國的FTSE 100指數與英國一公債指數,而且波動性更小。

庫馬說:「投資葡萄酒還很性感,大家喜歡談『我的葡萄酒投資』,即使根本沒賺到錢。」

並非所有陳年葡萄酒都屬於投資級,最好的投資品是頂級波爾多紅酒,而且是特定年份,如1982年、1986年、1989年、1990年與2000年。原因 是這些酒都有長期的品質紀錄,價格又高,品牌受到全球認可,隨時間醇化後,增值空間也提高。此外,必須有足夠的產量供定期交易。頂級的勃根地紅酒如世界馳 名的Domaine de La Romanee Conti,雖然也屬於投資級,但因產量過少,不是基金業者喜愛的標的。

全球富人數量愈來愈多,加上新加入的俄羅斯、中國大陸與其他亞洲國家的新富階級,都使得高級紅酒的需求激增。

管理價值1.35億美元的名酒基金(Vintage Wine Fund)的經理人戴維森說:「紅酒與藝術市場很不相同。一幅價值2,000萬美元的畢卡索名畫,只能賣給一個人,因此必須找到願意付出這個價碼的投資 人。但很多人可以花3萬美元買一箱拉菲酒莊紅酒(Lafite)。」

2000年開張的倫敦國際釀酒商交易所(Liv-ex)編製的Liv-ex 100指數,追蹤100支交易最頻繁的藍籌酒價格。去年Liv-ex 100指數大漲49.7%,今年前四個月更暴漲21.1%。Liv-ex共同創辦人麥爾斯說:「Lafite是紅酒中的王牌,每個年份的增值表現都超越其 他波爾多一級酒莊。尤其在亞洲,品牌效應甚至延伸到其副牌Carruades De Lafite。」

【2007/06/03 經濟日報】



  呼應一下前篇的紅酒投資術,看來紅酒的價格會開始攀昇了。

大陸房地產-滬廣比一比

2007/5/17新加坡紅木投資集團董事長總經理張永河

上海未來將擴大規模為現在的三倍大,成為不含蘇杭的5000萬人口上海都,浦東會成為浦東市

上海市場供給
  1. 上海在1990-2006年多了200萬戶以每戶3人計共600萬人,佔上海2000萬人約2/3,是住在解放前後的房子裡。
  2. 成熟國家中,地產佔GDP約10%,但上海只有8%
  3. 外環線內市政府會持續投入建設,尤其是地鐵要在2010年建滿255km
  4. 內環線面積佔全上海1/10面積,卻住了900萬人,另外900-1100萬人是住在9/10的內環外邊
  5. 新的土地政策:70%的基地面積要蓋90平米以下的住宅,其餘30%的基地面積才能蓋90平米以上,所以豪宅的增值性更強
  6. 2003年開始減少容積率,開發商的獲利被壓縮,可蓋戶數也變少,相對房屋完工後的增值性變強。
上海需求面
  1. 每年GDP成長需作假才能於10%,仍處於高燒階段,人民收入成長非常快速
  2. 農業稅的免稅效應,讓很多大陸有錢人會去上海買屋是為了學區,給小孩子唸書用
  3. 現在開始發展金融服務業,會帶動服務業,會再次提昇店鋪的價格(金融服務業務員都會找茶室、酒家、咖啡店和客人約見面)
  4. 已到了七年換屋潮的時間點,換房人口會逐步增加
  5. 上海是內地人+港澳台+外國人都會進駐的地方,需求面非常大
上海投資區段以內環以內且蘇州河以南最佳,抗跌保值昇值潛力強。可投資辦公室、別墅、豪宅、商場、酒店公寓。

廣州的市場供給需求
  1. 收入分布長得像炮彈,不若上海是正常的三角形。暴發戶特別多,對房屋需求很大。
  2. 未來會和深圳、珠海合併到香港都內,整合珠三角(??不是說五十年不變嗎??詳細內容到底是什麼?)
  3. 廣州目前有大量港澳居民置產,2012年廣深港高速鐵路完工後,將把香港和週邊城市結為一體。
廣州要投資在珠江新城區,考量以交通便利為主。

其他城市有將擴大的北京都(將合併天津)和重慶都,但重慶房地產受限於3000萬人口中有九成為在種田,房地產是新發展。而北京多屬政治服務業的重區,又常有沙塵暴,我就不多著墨了。