百年仲介買房不吃虧

原文刊於蘋果日報人間事

　　四月下旬參加北市不動產仲介公會辦的美國參訪團，參訪了五家店頭，拜訪美國境內最大房仲業總部，還參加法拉盛建築業辦的座談會，讓我們這群海島小民大開眼界，我有個感想：美國強大非導因地大物博，而是完善的法令基礎、以及健全的市場交易制度。
　　我們在美麗的紐澤西摩理斯郡拜訪，店面位在一、兩百年歷史的杉木屋中，地板不時發出木頭摩擦的聲音，原木色的家具，還有橘黃光線的燭台吊燈，很有家的感覺。店長們殷勤地招待，耐心地告訴我們美國的遊戲規則。

一百八十萬仲介聯銷

　　在美國，屋主只要委託一家仲介，也等於透過全國一百八十萬銷售人員來聯合銷售，做到「委託一家，全國聯賣」，還可透過網路知道銷售進度。業務員還會在 房子外面設個有密碼的鑰匙盒以利進出，同業上網查得密碼後就可以帶看，也就是說，除了仲介，沒有人進得了房，確實幫屋主作好進出管制。
　　買家上了公會網站，從搜尋房屋、檢閱個人信用並申請各種房屋貸款、搬家服務、內外裝潢，甚至園藝布景資訊，也都可以一指搞定，感覺就像在亞馬遜上買書一樣。
　　簽約的時侯，買賣雙方得各請自己的律師共同簽核，確保內容公平無偏坦任何一方。買方價款必須匯到託管專戶，在交易流程完成後，賣方才能拿到錢，精神和台灣的履約保證類似。
　　買方簽約時要支付訂金，之後要向銀行申請貸款，還要找房屋調查公司檢查房子現況，在這等待期間，或貸款額度不足，或房屋調查結果不滿意，都可以解約拿回訂金。
　　不過買方在貸款順利和房屋調查結果都滿意之後、再來反悔，屋主就會扣留訂金，並向買方興訟要求履約給付所有尾款，這與台灣只沒收訂金有很大的不同。所以各品牌仲介總部有設貸款銀行，可以預先審核資格並預先核貸，就不會有貸款額度不足的現象。

美不允許預售屋制度

　　另外，美國市場不允許預售屋，新成屋也有一定期限的保固規定，對消費者來說很有保障。而且交易資料是公開的，任何人都能查到以往的成交價格，國稅局也 依此價格課稅，公開透明的程度超過台灣甚多。他山之石，可以攻錯。美國的地產交易在一百多年來不斷地修正，已經相當完善，台灣還有一大段路要走。也期待我 們帶回來的東西能幫市場交易更簡便、更有保障、幫台灣能再向上提升。