彭培業的地產經

時間：10/27
地點：龐畢度
主講：彭培業

松山機場：1直航點2其他用途，不管怎麼樣，腹地夠大，人流、銀流和金流就會起來。

足夠的腹地有重要的規劃自然會起來。

上漲：
1足夠的交通
2足夠的腹地
3景氣上揚

新竹六家有三百公頃、有北二高、竹縣新知開發區、竹科的三四期有交集。所以才會更起來。

南京東路四五段松山機場的辦公室有機會。

中山北路隨著台灣人壽入主，打了一計強心針。

汐止淹水是現象，趨勢一定會解決。

觀察房市泡沫化的五大秘訣
繁華的地方也要生老病死

觀察房市泡沫化的五大秘訣
1.法拍屋數量是否遽增？美國的法拍屋增加50%，加州上昇85%。台灣目前2005年的一拍拍定率是20%，二拍是40%。
2.房市泡沫化可由小套房做觀察指標：景氣好，用公共設施來美化。因為併不過中古屋。
3.若豪它急凍　房地產邁向泡沫：97-99企業主被拍賣若是仁愛帝寶、信義之星被拍賣，就要小心
4.政府祭出政策抑制飆漲房價：91-92年房地產往下掉。商用不動產投報率第二名是墨西哥，台灣淪到52名
5.房屋銷售量變大、房屋庫存期拉長：目前是6-9個月，若超過1年，就要小心


豪宅
1絕對地點
2絕對建材
3未來三五年無法超越

投資四大致勝
1抓對趨勢：看到三峽都蓋好，來不及了。青埔和六家在高鐵通車後掉了兩成。宜蘭雪隧在通車前在03-04年達到高點。雪隧把宜蘭人帶到台北，在地的服務業委縮。台灣在地的農會的酒沒辦法分離油，會產生多氯聯笨。台灣45%居住在台北到新竹佔台灣20%的土地上。
2逢低佈局：區域低、市場低、個案低。
3了解法令：管委會要專業不要專制。
4慎選商圈：商圈會變化，台北市天母東西路的商圈凋零。

五大現象說明2008年房地產未來
現象1：住宅成交遲鈍　商辦市場崛起
現象2：土地、砂石原物高居不下，房價沒有回檔理由
現象3：法拍屋一、二拍定率高達六成承接買盤意願強，且將繼續上升
現象4：政府選前釋放利多，政策短期看多不看空
現象5：股市破萬點在即，房市不易下跌。

力晶半導體買下內湖是擴廠還是遷廠是擴廠，在內湖附近進，是遷廠，把竹東賣出。

紅樹林是以海景為最要賣點，所以要買。

該不該買房子?你問了多少年。

高雄三多商圈、鳳山市。南港中視後面不近堤防。

投資週記10/16

台商要調整成東協十加六，所以才跑到越南去跑。

中國大陸取消外銷稅率的優惠，是逼中國往內需的市場走，要讓內銷取代外銷。

日本不可投資：該國都是老人在Shopping Mall做事購物，消費力衰退。

區域選對了，就對了。但賺100%還是80%是靠運氣。霸菱香港中國還是首域中國比較厲害？坦伯頓大中華厲害還是聯博大中華厲害？

中國十七大以後，股市的波幅會變大。

未來的市場選擇由以下：中國->大中華->新興亞洲->亞洲（不要有日本）
　　　　　　　　　　　拉美
　　　　　　　　　　　東歐亦是撤退策略。

礦能金影響澳洲

接下來香港有可能漲爆四萬

目前中國的存款是45兆RMB，中國股市是28兆RMB，現在還有三成的溢價空間。

原本中國股市在年初是9兆，現在已有25兆。

中國有印多少鈔票中國政府很清楚，中國股市是中國政府的提款機。

白俄羅斯與中國貿易太大量了，所以要用來做外匯儲備。

金門的台灣銀行可以換人民幣，每人兩萬限額。

今年芒果和香蕉產量過剩，但賣到大陸去了。現在的茶都是越南種出去。大陸的頂級茶賣到台灣，台灣的頂級茶都是賣到大陸去。

美林提出今年兩個GEM：Global Emerging Market和Gold Energy Mine

九月金價受印度人結婚影響會上漲。

東歐：能源
拉美：能源、農業、礦
澳洲：能源、礦業

投資美股

投資美股注意事項

目前港股起來，很多中股去香港掛牌；東歐和俄羅斯到倫敦掛牌

今年美國大型股表現優於小型股很多

目前大陸才有本夢比的公司，美國沒有

8/16美股強拉尾盤 8/17亞股重挫大跌但柏南克救市場，FED給市場信心，有了信心，自然股市會上漲。

下星期是美國超級財報週。到十月底股市會震盪。

澳幣是下一個會和美金1:1的貨幣。

美元貶值，美國企業的海外營收上升。

信心恢復後，投資者信心上升。

黃金、石油會一直上昇。硬商品上昇，現在漲軟的農作物。

歐元昇值太多，歐洲企業的獲利下降。目前其他市場創新高，歐洲市場沒有創新高。初期升息初期、企業營利會隨之上漲，股市會隨著息上升；但升息到後頭，企業營利停滯，股市會停滯。

過度降息會有通膨壓力。小麥因氣侯變遷收成不好，所以日本和中國在屯農產品。

中國大陸的CPI預定會漲到6%，慢慢中國會輸出通膨

對抗通膨有兩種：1升值 2升息，目前韓國和印度有升值來對抗原物料。

FED降息機率變低。所以柏南克一次可能降到底，直接讓美國信心回復。

1998年美國軟著陸一季好一季不好上下軟著陸，2000年硬著陸連兩季衰退

日本弱勢反彈。

墨西哥對美國的出口非常多。受美國影響最大。馬來西亞對美國出口太多。
中國在很陡的走勢，現在還沒到，中國的泡沫還沒到。

FED降愈多，原物料漲愈兇。

很多國家的主權基金開始買自己國家的股票。新興市場的股市除了外資、內需人拼股市一樣

新塑膠：堅固如鋼而且透明

新塑膠：堅固如鋼而且透明

Ultrastrong and Stiff Layered Polymer Nanocomposites

U-M research: New plastic is strong as steel, transparent

我們的生活愈來愈像科幻片了。美軍的裝備昇級後，其他國家更難與之抗衡。這種新材料的應用看來非常廣泛，會帶動新一波的經濟，透明的塑膠，又薄又堅固…那要玻璃窗幹麼？螢幕也會變更輕，汽機車內的儀表版面、所有本來有透明罩的東西，又可以再輕薄一些些，當然…手機外殼也是。光是製造的機器，和專利的授權，全世界又要被美國人狠狠地剝好幾層皮。題外話：這可能才是中美差距，雖然大陸股市熱不停，世界創新的引擎，還是在美國人手上。

2007/10/2投資週記

　　上個月港股大漲，和中國不斷地釋放QDII政策讓人很期待。加上中國內地所募的海外基金，已有兩檔募滿80億美元，要投資3成至港股。而中國目前的QDII已達250億美元，有一定比例投資在港股。看一下香港的成份股，以往由匯豐、長江實業、和記黃浦佔八九成，亦在美國上市。可是現在中國企業大量在香港掛牌，已佔了港股近四成的權重。而且未來受中國的影響會不斷地加重，因此港股與美股連動會減少；轉而與中國連動會增加。

　　中國股市是封閉市場，QFII額度不高，且有違約處罰在，讓好不容易申請到額度的投資機構，不願把錢提出去救次級房貸的虧損。使中國股市與全球脫勾，這點是中國領導者手腕厲害的地方。相對台股為何奄奄一息？因為太多高階白領工作者和資本家外移大陸，把錢也轉到大陸。現在陸港股市績效太好，造成資金排擠效應，使得台股資金動能，上漲力道遠不如香港。

　　大中華該何時出場？明年奧運是個大型嘉年華，選手拿金牌的即時新聞會在號子裡登出來吧，號子和銀行大廳裡不斷開香檳大肆慶祝中國人站起來，股民會在歡欣之愉下單買股買基，這時侯的單，肯定是瘋狂至極。明年的奧運是一個心理關卡，明明奧運對中國的GDP不到1%影響，老百姓卻一直有這樣的印象，好像明年奧運後市場行情就會變差似的，我想中國政府可能要好好地宣導才行。

　　但中國股市會因此崩潰嗎？從各方資料顯示有一些官方的做法來調整：

1. 更多的QDII去海外炒股，讓中國股民基民知道海外有很多好標的，不見得輸中國
2. 目前中國企業獲利創新高的來源之一是抄股賺來的。但政府在打壓房地產，限制房產自備款金額的情形下，就不太容易出現日本泡沫時期，股票賺錢買房，房價昇值再加貸出來炒股不斷地循環炒高的現象。另一個是：日本當年泡沫所產生的企業骨牌連銷倒閉曾出不窮，皆為遠期票來付貨款，現今的中國企業間貨款以現金支付為主，所以應該不會發生日本那樣骨牌連銷倒閉才是。
3. 增大中國公司IPO的金額如神華募665億RMB，還有，A50成份股在股市中流通的比例佔全部公司的股數有很多嗎？反正中國是個人治的國家，透過特別股的設計，應該可以弄一個即使政府持股低於50%，也可以永遠控制公司營運的辦法吧？那這些股數一發行到市面上去，可以平仰不少股價吧？
4. 終究要有衍生性金融商品出來吸錢，中國的期貨和選擇權、REITs…避險基金…這些都會陸續出台才是，不然要「和諧」股市還是有點困難。

中國政府已學會不直接打壓股市，五月的印花稅事件就是一例。而開始用疏導錢流的方式，挖一條條的疏洪道把錢引離滬深股市。有了其他國家的前車之鑑，相信中國的投資市場更健全。所以，在中國投資市場健全之前，要好好享受這最後的大波段。