西方國家租金比台灣高的原因

客人問我為什麼日本、英國、美國、還有其他西方國家，甚至大陸香港。其租金收益都遠遠超過台灣。雖然日本和西方是因為有比較重的不動產稅，但英國完全是零的。而大陸基本上沒有房地產稅這種東西，香港我就不太了解，我記得是零，就算有也不高。那為何會有這樣的差異？如果這麼好，台灣人怎麼不去買，當地人有錢人又為什麼不買？

其實我要說的是，西方的資本市場比台灣、大陸、甚或日本要好太多了。大家以為的西方股市很大，但事實上西方的債市是股市的十倍以上的大，而對西方的資本家來說，真正穩定的又能隨時變現的投資就是債。而房地產變現和流動，及市場的公開程度比債還要差，所以自然會被要求比債更高的收益。比如可口可樂目前有一檔2093年到期的債，目前收益／現價為5.55%。而不管是倫敦還是紐約，其租金稅後收益大抵都超過這個收益，不然就乾脆買可口可樂債算了。

當然客人會反駁可口可樂會有機會倒，我都是跟客人說明，重點不在於可口可樂會不會倒，而是一個散戶，都可以在MorningStar查到600多家美國公司的債券現況。台灣的保德信人壽，其美元的保單頂多才3.5%吧？但如果你當美商保德信的債主，它有一檔2023年底到期的債，要給你8.4%的債息。當你是三億以上六十歲左右退休族，你是要讓保德信每年給你這些債息，還是要把錢統統壓在房地產上，還要煩惱維護還有收租的問題？我覺得兩者都要，只是前者是以保本為前提，後者是要付出冒險的代價，以賭未來增值還能賺錢。這完全是資產配置問題，沒有什麼對錯。因為每個人熟悉的工具都不相同。

亞洲本地的債券市場其實還在發展中，規模也很小，投資人不熟悉很正常。所以有錢人有了錢，把錢往房地產投也變得很能預期。所以亞洲的租金收益少於西方，也是非常合理的。而因為如此，反而在台灣的不動產和西方的債券中，有了一些套利的空間。尤其是29.5的現在。讀者應廳理解我在說什麼了吧？

12/17張繼文的演講的重點

歐盟的未來有三
1.梅克爾用金錢統一歐洲，將成員國的預算權和財政部全由德國掌控，完成希特勒第三帝國的夢想。未來只有單一的歐洲債，沒有義大利債、西班牙債也不體有希臘債。但歐洲會和日本一樣陷入「還債的失落的十年」，歐元和歐元資產會緩貶。
2.北方國把南方小豬趕出歐盟，建立歐盟退出機制。此舉必須要承擔法德兩國銀行的大虧損。歐元會急貶後，再緩步回升。
3.德國人決定退出歐盟自己用馬克，歐元瓦解，所有歐元計價的資產將陷入無法評價。造成西方金融體系大崩盤，亞洲的外匯存底也因此變成壁紙。印證2012世界未日。

講師認為第3是不可能發生的。目前德國的民意以2為主流。若選1，德國人雖當了歐洲老大，但得辛苦工作幫『小漢』還錢。加上梅克爾的個性和阿九一樣看民調做決策，選2的機率頗高。

如果你有在玩外匯，當上述三種狀況之一發生時，你應該知道怎麼做了吧?

個人意見：自柏林圍牆倒掉，德國歷任總理花了二十年和周邊國家和解。舉例與波蘭總理一起跪在教堂裡祈禱兩國不再有戰爭。2008年更為了和法國和解1100年來，「最後一課」中的洛林和阿爾薩斯的歷史，一起合編中學的歷史課本。(中日兩國願意嗎?)我認為在德國中，非基民盟的其他政黨領袖，一定不甘於選第2個選項，而會希望向第1個選項，不然過去二十多年的努力豈不前功盡棄？而最近歐盟峰會的結果，讓我們看到第1選項的雛形了。

1/7的主講呂老師，在2010年中，就預言伊朗可能封鎖荷姆茲海峽(台灣8成的石油航線，亞洲六成的石油航線)。油價直攻500美元都成了可能。如今這項預言終於浮上檯面，世界前景堪憂。

因本人操作過外匯和原物料的標的，所以整理的重點也在此。講師上課不會只講這一些，還會提到台股、陸股、美股還有其他市場的股票與債券市場。舉例2010年就有聽眾賺到大x發主昇段。

提醒大家，過去不等於未來，本演講中提到的代號有可能賺也有可能賠，請控制自己的情緒。

預祝大家2012年選對標的，投資都有很好的豐收！