賴佩霞部份
銷售:如何解決客戶的問題最重要
永遠創造別人需要的價值
預告《會問問題,才會帶人》
Just the record of life. The observation to macro economic, investment, social life, food and wine.
不動產已經被證實只能當成「廣告」即便很多屋主以為他可以把案件放在591就能賣掉,但最後大多數仍得透過仲介幫他賣,好玩的是,仲介還是回頭幫他上591,即便照片相同,文字稿類同,結果就是不一樣。
想用網路把仲介去middlemen都將徒勞無功,因為每件房子都是獨特的,即便是同一樓層也有視野隔局的不同,而上下樓層就是有視野景觀之別。
Mr.6也許該深入了解,為什麼網路無法把房仲去掉。原因是,房仲根本不是middlemen,房仲是negotiator。在遙遠的未來,AI可能會成為全能的negotiator,可是,目前的AI離這一步實在太遙遠了(話說回來,AI都能當negotiator的話,人還有活的意義嗎?)所以呢…就留給新的網路創業家不斷去去試誤吧!
保險比房仲容易一些些,因為它是規格化的商品。但在銷售過程中,仍需要 negotiate才可能提高/降低保額,或修改條件。制式的填表和提問,不見得真能契合準保戶的要求,更重要的是,對保險公司而言,完全契合準保戶的要求是太糟了,保險公司需要是更大筆的保費,要是大家都買定期壽險,國泰、新光那有錢去炒不動產?這時一定要有業務出馬談判,在夫妻兩個都在情況上,當面對老公說:「某某先生,我相信你很愛你老婆,是吧?你老婆在旁邊,現在是你證明自己不是嘴巴說說而已的時侯了」請問現在的AI能做到這種地步嗎?
只有規格化的商品和服務,在網路上才有空間,這是目前的狀況。即便你提的報紙,他也是規格化的商品。不動產和保險,只有其廣告有規格。內容的規格確變化太大。
2010投資展望-ING張繼文
2009年要buy and hold,2010會大波動
今年是V+U型,其U稱為景氣的凹洞
若今年有昇息應要減少債卷,加碼股票
1核心布局:投資等級公司債、高收益債(不要有含新興市場的)
2長線:中國
3短線:原物料下跌,建議賣出
4台股:資產重估,最低下看6700,然後一路上漲到萬點。
景氣好時買:(1)科技(2)原物料(3)能源
景氣壞時買:(1)公用(2)健護(3)電訊
中國:
(1) 原本的勞動薪資下降造成世界工廠的型態面臨轉變,現在因國內景氣變好,勞工薪資逐步上調。
本,本年度預定低點在2800-3000之間
(2) 中國CPI 1.7%->快2%,一定會昇息,所以影響到原物料的價格。
這次很多新興市場降息,下個泡沫是新興市場資產泡沫
巴西:建議出場,今年原物料會跌到年中
美股:建議賣出
利空:
(1)商業銀行和投資銀行分家和課金融稅
(2) Q1可能利多出盡,美國鋁業劣於預期是指標
再進場時機:現在才開始下殺,金融是最慘,其他產業除生技外都被他拖累,建議先閃人等下殺波段平息後再看那個產業浮現商機來進場。
日本:伺機進場
一、利空出盡:
(1) 金融股很爛->中小企業展延三年
(2) 經濟很爛:亞洲需求減少
(3) 負債開發國家中最高
二、反彈機會:
(1)日本股市落後美國ISM半年
(2)2009年12月開始外資進場
(3)日本已經超賣,股價/淨值比約60%~80%
(4)日本將成開發國家一支獨秀
(5)日本人開始買日股
三出場時機
(1) 設定為第一季末
(2) 日元貶到100以下
(3) 日本有機會填補雷曼缺口
韓國2009Q4最高,建議賣出
印度:建議出場
利空:
(1) 三高:負債比高、通膨高、利息高,有被降評之虞
(2) 農業佔GDP 20%,目前缺糧,財政困難
印尼:建議賣出
俄羅斯:伺機進場
(1) 財政赤字不如預期高,甚至比它的央行預估還低,因為央行預估是以油價58美元做計算
(2) 因應上一條,今年的負債比會下降,信評有機會上調
進出建議:布局點在1300附近,今年有上看2200的勢
生技業相對強
利多:
(1)2006年開始所有的藥都延遲,今年會陸續上市
(2)健保法案沒過,生技醫藥股大漲
出場時機:(1)短打做一季或(2)放到國會的健保法案是否有通過,通過就快閃
原物料
利多和利空:
(1) 工業金屬->住宅、基建需求持續
(2) 農作物欠收
(3) 黃金一半需求是投資需求
(4) 中印目前在搶鐵礦砂
(5) 今年很缺甲肥
(6) OPEC只要油價下跌就會減產,一旦油價超過100美元,就快賣掉
(7) 但美元今年會反彈,預估會美元指數會從78彈到80~86
(8) VIX指數持續創低,原物料指數與其反相關
再度進場時機:原物料的修正預計到第二季末也就是六月才會平穩,有美林世礦之類的最好先閃。
綠能基金
特大利空:
(1)已經泡沫化完蛋了,開始有公司要申請破產,這種基金會步上網路基金的後塵-投資的100家公司只剩Yahoo Amazon Priceline然後被清算的前車之鑑,預估會有八成股票下市。
(2)中國的綠能公司流血殺價讓歐洲的政策補貼取消,亦把其他同業都殺垮了。
(3)未來2~3年,太陽能與製程一樣,供過於求。
第一個0:0成長,美、歐日衰退,美國衰退可能大於大家預期,全球同步零增長時代來臨。
第二個0:全球0利率,美、歐、日、中都會逼近0,貨幣政策超寬鬆時,財政政策採用超級凱因斯擴張的時代來臨。
第三個7:中國保7大作戰,在投資信心衰退和消費下降中,政府採取異常財政擴張,只能讓中國未來三年的達成每年增長7-8%,若中國統計局做假,也可能變成008。
中國過去五年雙位數的增長在兩個超級因素:(1)加入WTO變成世界工廠,帶動國內游資泛濫,工資上漲。(2)中國房地產一個產業拉動了56個產業,帶動世界上最大的石化產業擴張,在可預見未來,沒有能取代這兩個超級因素,所以預測只會有8%的年增長率。
中國過去三十年有三段時間經濟增長率在雙位數:
第一段-80年代中間有五年超過10%,主因有二(1)農村改革(2)獎勵鄉村企業,但在價格改革失敗後,中國成長趨緩。
第二段-90年上半期又五年超過10%增長,主因有二(1)擁抱市場經濟(2)大量外資進入,最後被亞洲金融風暴打斷。
第三段-過去五年前述的二項超級因素。現在被金融風暴阻斷。
次貸的分水嶺
保爾森自認是華爾街老將,長期掌握市場反應,在救了貝爾史坦後,要在自由市場經濟劃出一條底線,不能讓納稅人幫投機客買單。即便有人提出CDS市場會大亂,他也認為CDS的市場只會震盪不會崩垮。所以他放任雷曼倒閉,結果引起幾家貨幣基金淨值虧損,造成投資者集體提領資金的現象,很快地同業拆借市場一片大亂,銀行之間因為對手交易風險寧可不可做拆借,讓經濟的肺部的資金市場發生嚴重的危機,導致六個星期內10兆美元的市值被催毀,全球股市崩潰。
股市的本益比發生變化
全球過去五年的P/E 在14-20,瑞信預估全球盈餘是零成長的話P/E=9倍;若盈利衰退20%,P/E=11.5倍;若盈利衰退40%,P/E=15倍。目前12月開始有個反彈,也不過是熊市的強勢反彈,因為很多銀行存戶把錢轉到股利較好的藍籌股。但是P/E的E有可能改,熊市的前期,分析師還是比較樂觀。
2009年的美國
金融最壞的時間已經過去,但這是第一步,接來是實體經濟衰退巨浪將會造成更大的催毀。銀行信貸嚴重緊縮其一政策是把申請車貸的信用分數提高,把46%的購車人排拒絕在外,汽車業銷售額連帶下滑。目前就業調整也才剛開始,過去平均每個衰退週期,勞工收縮是2.1%,目前才1.1%。從1998-1999年開始,美國人開始寅吃卯糧帶來過度消費,這次次貸危機造成消費收縮,附帶就業惡化導致房屋貸款、汽車貸款、信用卡消費貸款全面收縮,引發投資意願下降的惡性循環。美國的房地產在二戰後沒有一年是房地產下跌的,目前已向下調整20%,隨著市場調整,還可能會再下調20%
商品的未來
去槓桿化引發全球市場衰退,投資人集體提領效應造成商品市場快速滑落,但是長期商品牛市還沒有結束,因為過去十年來30億人過的好生活還沒結束。影響是有一批商品開發商會死掉,但存活者也無力擴張。以油價為例,上次中國經濟年增長8%是1998-2002年間,2002是油價 27至31 美元間浮動,2002年煤才 25 美元、銅也才1500美元,目前不敢說所有價格到2002年,但下修趨勢蠻明顯的。
零利率帶來零通張和負通漲,可能狀況:
(1)日本失去的十年:流動性陷阱變成負債型消費型緊縮造成惡性循環。
(2)葛林斯潘的泡沫:2004年全球金融資產爆炸成長。
大簫條的原因是央行一系列錯誤:提高利率、任用銀行倒、貿易保護,全球掙扎後會變成日本的負債型消費型緊縮還是葛林斯潘泡沫,兩個現象中間只差一窗之隔:取決於銀行的信心能否把銀行大量現金放出來出來,讓現金流動性增加沒辦法進入實體經濟。
2009後的中國
中國的PMI採購經理人指數已低於50分( 50以上擴張 50以下收縮),目前認為中國只有6%的GDP成長率,其中有一項原因是非政府的投資不見了,而這是媒體飽和式的轟炸造成的,有一個「直擊華爾街」不斷地誇張放大美國的慘狀,讓46%的經營者看不到未來,大家都停止投資。
中國的因應之道:
1. 北京4兆人民幣的投資,不論是已經開始,已經計畫,還是將要做的都不管,在財政部把各地財長叫來開會後,將原本的緊縮政策變成擴張政策。大量的地方主導基建已做了可行性評估,之前被北京給擋住,此時全部被放行了。
2. 地方收入有很大部份是房地產批地收入,現在房地產價格下跌,造成地方收入縮水,到明年中地方政府會有資金短缺的狀況,那時侯中央才會開始接手。主導一切基建。未來重要基建有幾個:西向東的輸氣工程、北向南的高鐵鋪設、全國電網的架構、西部鐵路樞杻的建立還有連絡農村的公用道路。4兆人民幣的基建會佔總GDP的17%非常的大。但是地方所提出來的基建竟然誇張的總值是18兆人民幣佔了GDP的80%。
3. 中國過去是靠五個力量-出口、消費、投資、房地產還有結構性的生產力提昇來拉動,但現在要靠財政擴張來達成雙位數經濟增長也很困難。
4. 兩星期內一口氣減息180bp,預期還要再減200bp,房地產若再跌,會減300bp
5. 因為全球消費需求降低,短期貶值成型對出口影響不大。貶值是政治信號,是做給沿岸的企業和勞工看。人民幣不可能大貶,否則引發中美貿易大戰,知期內有機會看到7RMB兌1USD的現象。
6. 目前中國的生產力提昇大於世界上其他區,收入提昇速度也大於其他區。
中國房地產兩要害
1開發商現金流不足造成破產危險
2購屋者預期價格會再跌
北京救房市有八招,前七招已無用,用了第八招就是北京不說話,讓地方自己做。地方政府和開發商關係好,如重慶宣布按揭可以抵稅,地方政府會選出創新手段來刺激房市,把泡沫延後推遲。2008-2009年開發商會受惠地方政府的刺激手段稍歇喘息。
中國銀行的優勢
1國家主導
2資產負債表比華爾街同業好看
3利用的槓桿不高
中國消費市場
長遠來看收入增長會繼續帶動消費,目前20-29歲(獨生子女)收入增加最快很敢消費也很願意借錢,如招商銀信用卡主要是35歲以下,重視品牌。80年後生的,男女性不燒飯,七日中有六日外食,一日去父母家。他們會拉低父母儲蓄率,如買房、買車,預計2020年中國消費量超過美國。這些消費會造就中國的偉大公司如中國版的可口可樂、麥當勞和Google。陶冬當年去美國讀書,老師勸學生買二到三美元的可口可樂和麥當勞,結果他沒買;到了香港工作,他的房東買了四港元買匯豐,他也沒買;現在中國的偉大公司正在成型,他可不想錯過。
中國未來的成長動力
十年前中國的中國的成長動力是(1)出口爆炸成長(2)長期通縮,期間發生亞洲金融風暴、朱榕基宏觀調控的噪音。五年前中國的成長動力是(1)房地產的起漲(2)金融資產熱, 期間發生宏觀調控和本次金融風暴這兩個噪音。未來十年,中國的成長要靠(1)人民幣上漲錢進海外(2)消費崛起改變經濟成長。
Q and A
1.黃金、太陽能未來走勢
陶:黃金過去兩年與美元關係已被打破,在去桿桿效應下,黃金開始向600以下走,但長期來看會再上漲。
謝:台灣有3D:DRAM TFT-LCD 太陽能全球大部份跌掉8-9成,JP morgan說友達明年虧700多億、奇美亦要虧700多億,目前茂迪現金30億、負債50多億,沒有和同樣一樣去買高價原料,未來會勝出。今年11-12月是台灣企業考驗期,因為很多訂單不見了。
2.中國社會是否會不安?
陶:農民工失業,社會不安昇,中國只有城鎮失業率,沒有含農民工的失業,出口產業勞工裁完了,現在影向內需產業也得裁員,社會壓力確實會增大。
3.美國的未來?
陶:美元糺喪失信用,個人可以不存,但對全球央行來說,儲備不得不用,因為歐日亦失去信用。美國在這波衰退後,有可能最早復甦因為(1)科技創新(2)企業彈性(3)政府加強紓困和基礎建設。目前的問題在銀行不借錢所以BDI跌到600以下這種不正常的現象。出口商的LC開不出來,WalMart的貿易中間人拿不到錢,船運公司也借不到錢。可是WalMart不可能讓貨架空掉,他總得想辦法。
4.兩岸三通對台灣的好處?
陶:中國QDII沒有人問陶冬台灣的問題。陳雲林事件看出馬政府無力解決島內問題的能力。2009年突破不大。
5.未來三年的走勢?
陶:明年007,後年118,大後年229。短期金融價格反彈出現了,直到銀行的閘口打開,經濟才會活起來。
6.大陸開始大量發信用卡,是否也會有卡奴問題?
陶:因為沒有卡友的信貸紀錄,一定會發生,這是必經過程。
7.美元的未來怎麼看?
陶:大量錢跑到國庫債避難,但現在最大的危機是美國政府信用問題,美國能擔保所有的美國企業嗎?現在美元是沒穿新衣的國王,只是沒有人去講出來,要是有人指著美元說他沒穿衣服,我看我和謝社長都要轉行了。(全場大笑)
8.底部在那?
陶:預期熊市底部在那?不明智啊,投資銀行的話誰會相信?金融危機會把某些產業打入石器時代。
9.南非幣最近還蠻強的,是否可轉到南非幣?
謝:買南非幣不如買冰島克朗,現在冰島克朗有30%才是首選,但你要確定他不會貶值(全場大笑)
獎勵容積將放寬限制
〔記者林秀姿/台北報導〕為了鼓勵老舊社區更新速度加快,獎勵容積將放寬限制,並鼓勵大面積及完整街廓更新,其中獎勵容積最高可達10%,更新標的又以法 定容積4%以下為重點,更新規模超過3千平方公尺者,最高獎勵除了法定容積12%外,每增加100平方公尺還可另給予法定容積的千分之3,法令相關問題可 電洽都市更新處:2321-5696。
台北市政府昨天修正通過「台北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準」,都市發展局表示,此次修正除了參考中央的容積獎勵辦法,增加無障礙環境、都市防 災、綠建築的獎勵項目外,主要是因為住宅區的法定容積率低於商業區甚多,誘因不足導致住宅區更新速度緩慢,為鼓勵北市老舊住宅區進行重建更新,所以提高住 宅區獎勵容積額度,以增加更新誘因。
都市發展局表示,修正內容包括針對法定容積率為400%以下的更新建築,只要符合「與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、坐落方位相互調和及無障礙環境、都市防災」者,獎勵容積額度將由現行法定容積的6%提高至10%。
「更新基地規模」的上限值也從現行法定容積的12%提高至15%,其中「完整街廓」獎勵容積額度,法定容積率為400%以下者,由法定容積的2%提高至5%。
而大範圍的更新也提高獎勵容積,面積達8千平方公尺以上者,8千平方公尺內的部份以法定容積12%核計外,每增加100平方公尺,還可以獲得法定容積的千分之3。
綠建築獎勵容積最高10%
另外,為了鼓勵建築基地及建築物採綠建築設計,凡取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者,可以爭取法定容積6%至10%的獎勵額度。
商業司表示,世界銀行於今年9月10日發布的「2009全球經商環境報告」,在181個經濟體中,我國總體排名退步。10項評比指標中,以「開辦企業」第119名指標處相對劣勢。「開辦企業」的細項「最低資本」的規定排名第157名。
經建會以世界銀行評比指標,作為改善我國經商環境依據,將「開辦企業」列為優先積極改進指標,並希望藉由廢除公司設立登記最低資本額制度的方式,可望推升我國於世界銀行2010年經商容易度報告的排名。
經濟部指出,有限公司及股份有限公司的最低資本額,今年4月24日起,已分別調降一半即修正為有限公司新台幣25萬元,及股份有限公司50萬元。
經部參照國際情況,包括英國雖對上市公司有資本額限制,對私營公司的最低要求只需1位股東持有1英鎊的股本即可。
德國對有限公司也有設立最低資本額,不過,德國成立微型企業公司最低資本額為1歐元,惟此類公司必須將1/4的年盈餘轉為資本,逐步達到有限公司資本。
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總算,做了一件比較對的事。但是,設立公司的地點不知可否再放寬鬆點呢?
(2008/09/11 14:49)
記者李爕陽/編譯
根據華爾街最近統計10家投資銀行的基金經理人與分析家的意見調查中顯示,台灣經濟處於混沌不明的階段,一旦行政院長劉兆玄辭職下台後,外資將會大舉撤離台灣的投資項目,同時台灣的經濟會進入更嚴峻的修正階段。
分析報告中闡述台灣經濟面臨產業空洞化的危機,廠商在油價攀升的檔期中被沈重的成本壓迫而致使倒閉,更讓產業問題嚴重惡化的是台灣沒有完善的破產保護條例,使得業者面臨負債與法律責任的雙重壓力之下,出走到異鄉而把債款留在台灣,增加政府與金融業的負擔。
台灣無法走出經濟困境的原因是因為在過去10年內的鎖國政策所致,中小企業的機動力不夠效率化,無法充分的將資源轉移到國外賺取生產事業的利潤價差,使得國內生產成本日益增高,致使外銷產業的國際競爭力越趨薄弱,最後面臨被淘汰的命運。
金融業的封閉與不透明是外資停滯不前的主因,國外匯入帳款還需要申報,在時效上已經無法與香港、新加坡競爭,此點更是雪上加霜,讓外資銀行陸續撤離台灣。
行政院長劉兆玄施政理念得不到台灣大眾的支持而胎死腹中,台灣人民尋求快速致富的夢想,可是過去10年的經濟停滯與政策的扭曲,如何讓一個傷重的病人在幾天之內復原,去參加奧運鐵人賽,這其中的道理是一樣的。
台灣的價值觀在改變,人們已經沒有耐性再等待奇蹟出現,可是台灣經濟奇蹟已經出現過了,現在要面臨的是國際競爭的壓力與全球經濟蕭條的趨勢,如何從雙重逆境中脫穎而出,完全要看強勢經濟政策與執行的能力。而這一點是外資所困惑、質疑的。
如果劉兆玄的強勢經濟政策受到台灣民眾的排擠與不配合,甚至遭到政治上的攻擊而影響到施政,劉則會依照國際慣例辭職下台,如果劉兆玄下台一鞠躬, 引發外資恐慌而大舉抽資的話,台灣股市則會順理成章的大幅下挫,也就是依照2004年美國著名股市圖表預測分析公司Elliot Wave所指出的台股走勢一樣,一旦觸及8000點之後,TAIEX則一去不返,一路下滑到未知數。
分析家更嚴苛的指出,現實的經濟環境與政治因素迫使台灣執政當局面對吸收國外資金的考驗,外資已經撤出在台灣的絕大多數的投資,此刻更不可能回頭跳火坑。
而大陸在這時候更是自顧不暇地忙於整頓中國本土的經濟蕭條所帶來的種種財政支出問題,而無法、也不願意投資台灣的市場,原因是“經濟是現實的、殘酷的”不賺錢的買賣是沒人要做的。
更諷刺的是此時提出統一的話,中國大陸可能還會猶豫不決。
此份報告在結尾時再度提示,台灣行政院長劉兆玄的去留是台灣經濟與股市的關鍵,一旦劉兆玄辭職下台,不但股市會重挫、進入冗長的熊市(secular bear market)之外,經濟也會持續惡化。這就是台灣在最近8個月之內所將會面臨的考驗。
根據世界銀行公布的「2009年全球經商環境報告」,台灣排名再次下降,從原先的第58名,掉落至61名,這已經是台灣第三年在世銀的排名中倒退,也連續三年居亞洲四小龍之末,經建會昨(10)日強調,法規鬆綁列為政府當前重點政策,有信心在明年公布的排名中會大幅進步。
世銀資料顯示,在全球181個國家中,台灣排名在100名以後的細項有四項,分別是設立公司、申請建築許可、雇用勞工以及納稅便利度,這些都涉及政府法規制度,顯示以經商便利的角度而言,台灣的確有相當大的改善空間。
世界銀行昨日公布其預測的「2009年全球經商環境報告」指出,世界經商環境便利程度由新加坡連續三年奪得第一,台灣的排名則連續倒退,從2008年的58名,下降至61名,2007年排名47名、2006年43名。
對於我國經商便利度排名下降,經建會官員分析,主要原因包括政府對經商環境宣導不足,從宣布政策到落實有落差等,因此,除積極推動各部會進行法規鬆綁外,也將請各部會、工商團體及外國在台商會,持續檢視不合理的法規,並向經建會提出建議,以利政府改善。
官員指出,對於今年排名最差的幾個項目,未來會一一檢視,並且解除不當與不必要的管制,例如在日本成立公司的最低資本額只要1日圓,政府今年初已將設立公 司的最低資本額,由新台幣100 萬元降至50萬元,未來也將持續有系統鬆綁法規,並擴大宣導,希望明年在世銀的排名能大幅進步。
世銀的報告顯示,台灣經商便利度較高的項目是關閉企業、財產登記與跨境交易,分別排名第11名、第26名與第30名;不過雇用勞工排名第159名,營建許可處理第127名,開辦企業為第119名。
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1 落伍公司法
2 建築法規相關規則
3 聘僱勞工的規定
4 沒有完整的破產保護程序
5 被蔡吳辜三家族壟斷的金融環境
要改變這五項,好像太苛求國民黨的立委還有馬區長,無能者還是有點自知之明自動下台吧!