開放香港人來台居住

原文刊在2008.07.07蘋果日報論壇。

兩年來油價飆漲，通膨壓力節節高升，房地產被媒體或專家視為抗通膨的好工具。自2003年SARS結束後，低利房貸政策刺激房價向上走了5年多頭。現在隨著周末包機直航確定，房價似乎仍有發展空間。但是，現在紐約市公園大道上價值數百萬美元的共有公寓，在1970年代石油危機引發的停滯性通膨下，曾淪落到只能送給付得起維持費用的人來用的窘境。眼下的台灣房價，正好面臨直航的展望與停滯性通膨困境兩方拉扯，前景吃力。

去年下半年以來，高漲的原物料逼得餐飲業一一收攤，空置的店面數持續上升，招租期拉長，租金已有很強的下修壓力。筆者大膽預測，下半年度的店面售價將有下調空間。而高通膨增加了購屋者的壓力，住宅市場亦面臨瓶頸。只剩商用辦公樓仍有陸資夢支撐，較具抗性。

影響房價的漲跌，除了利率升降，現在多了一個關鍵：購屋者收入增長的速度能否高過通膨。台灣要靠數量有限的大陸旅遊團來增加國人的收入，恐力有未逮。但台灣位於東西樞紐，理應有更高的房價，本人就境外人士的角度提出三點建議，來提高全民收入，提升不動產價值。

長住增加內需

首先，台灣的地理位置優越，首要完成桃園航空城，成為除香港外，亞洲第二個轉運中心。如此才能招攬更多歐美日旅客來台消費，令更多的貨品在此做轉運，更多的企業來此設立物流中心，以增加大量的就業機會。

第二，讓港澳退休族購置房地產就享有定期的居留權，他們會將港澳的住宅以高價出租給國際商務人士，來台享受較低的物價，較優的生活環境，最重要的，極物美價廉的醫療服務，達到生活套利的目的。而他們的長住將可增加台灣內需消費。目前筆者所知，他們的首選是高雄。

第三，台灣生活環境雖比大陸和香港好，商業環境卻對外籍人士太多限制。任何外籍人士到香港設立公司、破產清算、申請工作簽證和資金的進出皆比台灣容易許多。

因 此外國人明知台灣居住品質佳，但仍視香港為發展大陸市場的基地。立法院有必要參考香港法令，優先修改《公司法》、《破產法》、《就業服務法》第五章「外國 人之聘僱與管理」；另外，還有放寬外資資金流動，創造可與香港競爭的商業環境，成為另一個發展大陸市場的基地，如此一來將吸引大量外籍人士來台設公司和工 作，想像在香港數十萬外資也來台設點，帶動的就業和內需有多強勁。

高速通膨對中低收入者形同升高房貸利率，現在每人每月要多支出2300元，相當於年利率3％的40萬房貸，對1000萬總價以下中低房價的地區衝擊最大。現行直航的方式，只能對少數精華地段的房市有益，對中低房價地區無法支撐。台灣因政治因素無法對大陸人完全開放市場，就該盡快對外籍和港澳籍做更大的放寬，拉高人民所得，才能減輕高速通膨對房市的負面效應。

作者為不動產經紀業、旅遊業

廖大緯

歐吉桑裝窮狂削百萬

原文刊於蘋果日報人間事

　　我實在無法想像世上有人這樣陰險狡獪，也讓我從此小心觀察，在可憐令人憐憫的外表下，其實是一隻奸詐邪惡的妖怪。
　　幾年前，一個騎著阿公鐵馬的歐吉桑，戴著斗笠，身穿汗衫，兩只褲管都捲到膝蓋，兩腳附著黑土、穿著拖鞋進來店裡，一副田莊漢的模樣，他看了一間好學區的房子後，回來店裡。
　　他坐下來說道：「我叫阿榮，我以前在南部作板模，有一次雨天工頭硬要我趕工，我就從三樓這樣摔了下來，躺在醫院快半年，現在根本不敢上工地，只好來陽明山幫人種田，有空去收破爛。」

悲慘故事打動眾人

　 　「我老婆本來在市場賣菜，有一天被車撞斷一隻腳，現在要拿拐杖才能走路，也沒辦法賣菜了，她去和我收破爛幾次，我看她行動不便叫她不要收，她說她真廢 物怎麼連個破爛都不能收，我聽了好難過，抱著她一起哭。要是我們都有唸書，就不用過這種日子，所以這幾年我一直存錢，希望買間房子，讓小孩子有好學校可以 唸，不要再跟我們一樣，只能收破爛，住我老板田裡的鐵皮屋。」
　　「可是我手上只有五十萬，你這間房子卻要五百萬，我老板幫我去農會問，農會只願意借我兩百五十萬，能不能讓我跟屋主碰面跟他講，讓我三百萬買這間房子，好讓我小孩好好唸書？」
　 　聽了這麼命苦的故事後，在場仲介都流下同情的眼淚，心理都想著這個歐吉桑實在很可憐，一定要幫他買到房子。後來約見了屋主，阿榮重述這個故事，他說： 「為了表示我的誠意，我把手上這五十萬現金都付給你做訂金，我真的希望讓我小孩有好學校可以唸。」屋主被深深感動，就答應了，還跟仲介說就當作好事。阿榮 就一再低頭鞠躬，不停地感謝。

終於露出吃人真面目

　　簽約當天，門口來了一部賓士六百的黑頭車，裡頭出來一位看似事業有成的大老闆，頭髮抹油，戴著雷朋的太陽眼鏡，身上全部是聖羅蘭，手上掛著百萬勞力士鑽錶，走進來就在玻璃窗旁的桌子坐下，把太陽眼鏡拿下來，抽出鑲鑽的萬寶龍，說：「我是阿榮，今天不是要簽約嗎？」
　 　仲介、屋主和代書都當場傻掉了，屋主一回神時就表示不賣了，但阿榮不愧是老奸，他只回答：「不賣可以，你除了要還我五十萬，根據民法，你還要多賠我五 十萬，那你是賣還是不賣？你之前自己當場答應三百萬賣我，仲介也可以作證，可不要不講信用喔！」最後屋主還是極度不甘願地簽字，這間房子過沒三個月又賣掉 了，而阿榮賺了至少百萬。
　　下次看到收破爛的，要仔細觀察，真相往往錯綜複雜，不如表象所見那般簡單明瞭。

百年仲介買房不吃虧

原文刊於蘋果日報人間事

　　四月下旬參加北市不動產仲介公會辦的美國參訪團，參訪了五家店頭，拜訪美國境內最大房仲業總部，還參加法拉盛建築業辦的座談會，讓我們這群海島小民大開眼界，我有個感想：美國強大非導因地大物博，而是完善的法令基礎、以及健全的市場交易制度。
　　我們在美麗的紐澤西摩理斯郡拜訪，店面位在一、兩百年歷史的杉木屋中，地板不時發出木頭摩擦的聲音，原木色的家具，還有橘黃光線的燭台吊燈，很有家的感覺。店長們殷勤地招待，耐心地告訴我們美國的遊戲規則。

一百八十萬仲介聯銷

　　在美國，屋主只要委託一家仲介，也等於透過全國一百八十萬銷售人員來聯合銷售，做到「委託一家，全國聯賣」，還可透過網路知道銷售進度。業務員還會在 房子外面設個有密碼的鑰匙盒以利進出，同業上網查得密碼後就可以帶看，也就是說，除了仲介，沒有人進得了房，確實幫屋主作好進出管制。
　　買家上了公會網站，從搜尋房屋、檢閱個人信用並申請各種房屋貸款、搬家服務、內外裝潢，甚至園藝布景資訊，也都可以一指搞定，感覺就像在亞馬遜上買書一樣。
　　簽約的時侯，買賣雙方得各請自己的律師共同簽核，確保內容公平無偏坦任何一方。買方價款必須匯到託管專戶，在交易流程完成後，賣方才能拿到錢，精神和台灣的履約保證類似。
　　買方簽約時要支付訂金，之後要向銀行申請貸款，還要找房屋調查公司檢查房子現況，在這等待期間，或貸款額度不足，或房屋調查結果不滿意，都可以解約拿回訂金。
　　不過買方在貸款順利和房屋調查結果都滿意之後、再來反悔，屋主就會扣留訂金，並向買方興訟要求履約給付所有尾款，這與台灣只沒收訂金有很大的不同。所以各品牌仲介總部有設貸款銀行，可以預先審核資格並預先核貸，就不會有貸款額度不足的現象。

美不允許預售屋制度

　　另外，美國市場不允許預售屋，新成屋也有一定期限的保固規定，對消費者來說很有保障。而且交易資料是公開的，任何人都能查到以往的成交價格，國稅局也 依此價格課稅，公開透明的程度超過台灣甚多。他山之石，可以攻錯。美國的地產交易在一百多年來不斷地修正，已經相當完善，台灣還有一大段路要走。也期待我 們帶回來的東西能幫市場交易更簡便、更有保障、幫台灣能再向上提升。

法拍屋不再物美價廉

原文刊於蘋果日報人間事

記得二○○一年九月花旗銀行委由戴德梁行主辦國內第一場「銀拍屋」拍賣，大眾媒體多所報導，坊間也陸續有不少書籍出版，購買拍賣的房子似乎是很簡單的事。
銀拍屋所有權人是銀行，不但是空屋，還會修繕，大多數客戶都覺得買得又安心又便宜，喊價過程刺激愉快。可是隨著景氣回升，加上媒體推波助瀾，法院投標間每天人滿為患，很多銀行已不必從法院裡承受房子，只要等著分錢即可，銀拍屋的拍賣會場次也越來越少。

拍賣現場好似大搶購

　　今年初我幫朋友廖小姐找到一戶台北市泰順街法拍屋，那是棟二十多年的雙併公寓，主側陽台寬闊，權狀二十八坪，空屋可點交，第一拍底價才六百四十八萬，每坪不過二十三萬，以當月正常行情每坪三十萬來算，也有八百四十萬，怎會估得這麼低廉？
　 　原來這間房子是前年夏季查封，以當時的市價來說並不離譜，看來銀行有把握連本帶利收回債權、才沒有重新鑑價。我打電話給投資客詢價，幾位已表明二十五 萬仍可接受，於是我以第一拍競標者不多為由，建議加到七百五十萬，加上重新裝潢應不會超過行情價，絕對比買到正常行情、還要重新裝潢來得便宜。

已有物件超出行情價

　　當天早上到達投標室，廖小姐有些錯愕，怎麼好像百貨公司年底大搶購？我告訴她，現在民眾對法拍屋接受度提高，市場也十分活絡。
　　開標後我們聽法官唱名，這一戶共十六人投標，最高標以八百二十三萬得標，而我們還排在第八名，我倆張目結舌了好一陣，我心想這買家為什麼沒找仲介看案子，跑來法院插什麼花？出了法院，廖小姐請我以後介紹她正常的案件，她不想再標。
　　雖然去年底發現有少量案件已標超過行情價的情況，但出人意料卻有越來越多的趨勢，有點像股票族在追高。最近正常件買家跟我們出價時，我們都以法拍紀綠跟他吊價：「人家連房子都沒看過就出這個價去標，我們的房子你還看得到裡面，你這麼出價未免太沒誠意了吧？」
　　看來，法拍屋已不再是物美價廉的選擇。再有人要請我幫他代標，我會把類似個案述說一遍，然後跟他開個玩笑：「你先去找土地公擲筊吧，祂說標得到我們再來標好嗎？」

小豪宅誘殺粉領族

原文刊於蘋果日報人間事

　　從去年初開始，房地產受惠於低利率政策緩步增溫，大量建商陸續推出各種新案，其中以小豪宅最火紅，個案在週末假日在接待中心的恭喜成交聲中快速出清，也讓建商賺進大把的鈔票。

　 　小豪宅廣告上刊的都是旅館人員打開豪華轎車車門，走出一位身穿晚禮服的年輕小姐，享受大明星才有的尊榮禮遇。進入花崗石英磚的大廳，侍者戴著白手套接 待回家的美女。標題的主旨無外乎「自信的妳，怎能錯過」。這景象吸引眾多六、七年級的女人，她們的腦袋開始浮現：「只要買了這間房子，我就可以和這位貴婦 一樣」。

樣品屋催情動人

　 　這群年輕女性到了現場的樣品屋，銷售小姐親切指著未來成屋模型的某一個窗口，告訴消費者從這 個窗口可以看到什麼樣的美景。最吸引人的還是那美崙美奐的 樣品屋，加上一幅幅飯店裝潢的三溫暖、SPA間、游泳池、還有交誼咖啡廳。北投的溫泉套房充斥著峇里島的浪漫情懷，市區裡的商務小豪宅又給人都市新貴的自 信與成就。這麼歡欣的氛圍，再加上此起彼落「恭喜成交」聲，譜成動人的交響曲，簽下了屬於自己的窩。

　　另有一群上了年紀的定存族，進了樣品屋只頻頻問道將來落成每月租金為何，去年北投就有一推案，標榜旅館管理幫屋主做分時出租給遊玩旅客，收取高額利潤租金，讓投資人為之心動，只花兩個多月就把近三百戶案子賣光，同業聞之驚嘆不已。

小心日後成大雜院

　 　二十年前的此類物件現在都變成超級大雜院，不是有人上吊自殺、就是吸毒被警察撞門，相較之下現在業者有心做好管理自然值得嘉許。不過我仍要提醒購屋 者，成屋是否如合約所載最為重要。再者看到前述北投推案委託的日系物管公司，心中不免盤算，我想住戶收到管理費用帳單可能會從椅子上摔下來。

　　另外小豪宅大多都有挑高，除了裝潢成本較高，部份被議員公布偷蓋夾層，未來難逃拆除命運，建商房子賣完了屁股拍拍走人，屆時消費者損失誰來彌補？

　　小豪宅實現很多人的美夢，可是隨著利率趨升，再加上不便宜的管理費，是否會如青蛙在熱水裡慢慢加溫最後煮死，我無法預知，購屋族自已要多聽多看多比較，不要讓現在的美夢變成將來的惡夢。